Zo koopt u een (nieuwbouw-)huis voor studerend kind

Uw zoon of dochter gaat studeren maar een studentenkamer is niet te vinden of onbetaalbaar. Vooral in steden als Amsterdam en Utrecht is het tekort gigantisch. Maar ook in Groningen, Rotterdam, Leiden, Maastricht en nog een paar studentensteden is het lastig om woonruimte te vinden. Dus overweegt u om een appartement te kopen. Nieuwbouw, want makkelijk in het onderhoud. Waar moet u vervolgens rekening mee houden als het gaat om de financiering?

De lage rente maakt het extra interessant voor ouders om een appartement, huis of ander onderkomen te kopen voor een studerende zoon of dochter. Financieel adviseur Jeroen Wolfsen van MoneyWise.nl schetst dat met een beetje geluk de kosten van een koopappartement met drie kamers even hoog of lager zijn dan de huur van een ruime studentenkamer.

Hoe betalen?

Ouders die voor hun studerende zoon of dochter bijvoorbeeld een nieuwbouwappartement kopen, kunnen dit betalen met

  1.     Eigen vermogen
  2.     Een hypotheek op de studentenwoning
  3.     Hypotheek op de overwaarde van hun eigen huis

De mogelijkheden nader bekeken

De eerste methode spreekt voor zich. U heeft voldoende geld ‘in kas’ en er zijn geen beperkende voorwaarden. Optie nummer twee: als u een hypotheek op een studentenwoning gaat afsluiten dan wordt dit gezien als een beleggingshypotheek. Dit betekent onder andere dat u maximaal 75 tot 80 procent van de waarde van deze woning kunt lenen. Dit verschilt enigszins per bank. Er gelden ook strengere eisen (want de bank ziet het als een groter risico dan een hypotheek voor een huis dat u zelf gaat bewonen). De rente van een beleggingshypotheek ligt om deze reden ook een paar tienden van procenten hoger dan wanneer u een hypotheek zou afsluiten voor een huis dat u zelf gaat bewonen.

Overwaarde benutten

Optie nummer drie komt het meest voor. Ouders die de overwaarde van hun eigen huis benutten om een woning te kopen voor een studerende zoon of dochter. De huizenprijzen zijn de laatste paar jaar weer flink opgelopen en steeds meer huiseigenaren hebben het geluk dat er sprake is van overwaarde op hun woning. Het kan ook zijn dat er sprake is van overwaarde omdat u een deel van de hypotheek van uw eigen woning heeft afgelost. Of een combinatie van beide. Feit is dat u die overwaarde kunt gebruiken om een huis voor uw zoon of dochter te kopen. Het liefst onder zo gunstig mogelijke voorwaarden natuurlijk.

Rekenvoorbeeld

Jeroen Wolfsen geeft een rekenvoorbeeld om aan te geven hoe het kan uitpakken als u een nieuwbouwhuis voor u studerend kind financiert met de overwaarde van uw eigen huis:

  • De WOZ-waarde van uw eigen huis is bijvoorbeeld 6 ton, waar nog ‘slechts’ 250.000 euro hypotheek op zit. De overwaarde bedraagt 350.000 euro.
  • U heeft 200.000 euro nodig voor die leuke woning voor uw studerende zoon of dochter.
  • Dit zou kunnen betekenen dat u bij een rente van twee procent, niet ongewoon als u nu een hypotheek neemt met een looptijd van tien jaar, uitkomt op een maandbedrag van 330 aan hypotheekkosten. Daar komen uiteraard nog kosten voor gas en licht bij, maar de maandelijkse lasten blijven zo binnen de perken. “Daar kunt u niet voor huren.”

Leencapaciteit: overwaarde én salaris belangrijk

U denkt misschien dat u met een fikse overwaarde makkelijk de huidige hypotheek op uw bestaande woning kunt verhogen, maar overwaarde is niet het enige dat telt. Hypotheekverschaffers kijken ook bij (een fikse) overwaarde naar uw inkomen. De online hypotheekadviseur maakt een snelle berekening. Bij een jaarinkomen van 80 duizend kunt u (bij een rente van twee procent) ruim 420 duizend euro lenen.

Hypotheekrente niet aftrekbaar

Nog een puntje van aandacht. Of eigenlijk twee. Als u besluit een hypotheek op de overwaarde van uw huis te nemen om bijvoorbeeld een studentenwoning te kopen, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar. “Hypotheekrenteaftrek kunt u in zo’n geval vergeten, want het huis is niet voor eigen bewoning”, zegt Jeroen Wolfsen. Het studentenhuis is niet het hoofdverblijf van u als ouder en dat betekent dat het om een box 3 lening gaat. Box 1 gaat over inkomen, werk en (eigen) woning. Box 3 gaat over vermogen.

…versus eigenwoningforfait

Is het erg dat de hypotheek voor het studentenhuis van uw zoon of dochter in box 3 valt? “Nee, want door de lage rente en het hoge eigenwoningforfait is er toch al nauwelijks sprake van aftrek.” Een korte uitleg. Bij een lage rente valt er immers niet zoveel af te trekken. Daar staat tegenover dat dit belastingvoordeel door het eigenwoningforfait toch al een stuk kleiner zou zijn. U moet immers vanwege het bezit van een eigen woning fictief inkomen bijtellen. Als je beide dingen tegen elkaar wegstreept gaat het maar op een paar tientjes per maand die u misloopt omdat hypotheekrenteaftrek niet mogelijk is.

Aflossen niet verplicht

Jeroen Wolfsen noemt overigens nog een mooie bijkomstigheid voor een hypotheeklening die in box 3 valt. “U bent als huizenkoper en hypotheekgever niet verplicht om af te lossen. U kunt dus op zoek gaan naar een bank waar u aflossingsvrij kunt lenen.” Want als uw hypotheek op uw eigen woning onder de 50 procent blijft van de WOZ-waarde van de woning dan is het mogelijk om aflossingsvrij te lenen. Daar zit de crux volgens de online hypotheekadviseur. De hypotheekrente ligt bij de huidige rentestanden dan vaak twee tot drie tiende procentpunt lager. Het is soms puzzelen waar u het beste terecht kunt: of bij uw huidige bank of bij een ander. Vergeet alleen niet dat bij een eventuele overstrap naar een andere bank vaak een boeterente aan de orde is. Ze willen u niet zomaar laten gaan…

Nog een paar tips en dingetjes om rekening mee te houden

Wat zijn eventuele hindernissen? Koopt u een (nieuwbouw-) appartement voor uw studerende zoon of dochter dan is het belangrijk om na te gaan of de Vereniging van Eigenaren (VvE) toestaat dat het wordt verhuurd. Dat kan bijvoorbeeld relevant zijn als u naast uw eigen zoon of dochter nog een medestudent laat inwonen die bijdraagt aan de kosten van deze woning. In dit kader is het ook belangrijk om te weten hoe het zit met het verkrijgen van een huurvergunning in de gemeente waar u de studentenwoning voor uw kind gaat kopen.

Niet boetevrij

En als het om de financiering gaat is het belangrijk om de looptijd van uw hypotheek in de gaten te houden. U zoon of dochter hoopt waarschijnlijk binnen vier of vijf, misschien zes jaar de studie af te ronden en vertrekt na die tijd wellicht naar een andere stad. De studentwoning verkopen is mogelijk maar het is belangrijk om u te realiseren dat u niet zondermeer twee ton kunt aflossen op uw hypotheek zonder boete. Bij de meeste banken is het mogelijk om per jaar maximaal 10 procent boetevrij af te lossen. “Dat zijn allemaal spelregels waar u rekening mee moet houden.”

Opnieuw verhuren (aan één of meerdere nieuwe studenten) kan natuurlijk ook.

Meer informatie: