Woonomgeving voor ouderen: grote vraag, moeizaam aanbod

Er is een gigantische behoefte toekomstbestendige woningen voor senioren, het liefst in de eigen vertrouwde buurt. Onderzoeksbureau Abf noemde het tekort eerder dit jaar (tijdens een bijeenkomst van projectontwikkelaarsvereniging NEPROM) hét grote probleem van de toekomst. Ook de omgeving rond de levensloopbestendige woning, de voorzieningen in de wijk en de veiligheid zijn daarbij van belang. Hoe kunnen gemeenten, ontwikkelaars, beleggers en andere betrokkenen dit adequaat oppakken?

Gemeenten, de landelijke overheid, beleggers, gebiedsontwikkelaars, zorgpartijen en corporaties hebben senioren – zo lijkt het – volop in het vizier. Zo riep de Taskforce Wonen en Zorg (dat gemeenten aanjaagt om met haar partners meer ouderenwoningen te creëren) begin dit jaar op tot actie. Ook werd eind 2019 het kennisplatform ZorgSaamWonen gelanceerd om samen met professionals, vrijwilligers en bewoners zorgzame buurten en wijken te realiseren. In Rotterdam werd afgelopen februari het Langer Thuis Akkoord ondertekend door veertig marktpartijen, waaronder AM, VORM, Van Wijnen West en Heijmans én corporaties, zorg- en welzijnspartijen, ouderenbonden en de gemeente. Hun doel: de komende vijf jaar voldoende geschikte woningen voor Rotterdamse ouderen realiseren, zoveel mogelijk in de eigen wijk.

Doorstroming

Hans Adriani, voorzitter van de Taskforce Wonen en Zorg en wethouder Wonen van de gemeente Nieuwegein, zou het liefst zien dat er vaker lokale prestatieafspraken worden gemaakt over zowel wonen als zorg én dat betrokkenen stappen zetten zodat er meer woningen voor senioren komen. “Kijk op een afstand van zeg 400 meter rond voorzieningen of er bouwmogelijkheden zijn om iets te doen voor senioren.” Maar hij pleit er ook voor dat die partijen elkaar aanspreken als iets niet van de grond komt. Volgens hem moet iedereen doorpakken. “We willen dat er de komende twee jaar in alle 355 gemeenten in Nederland een beweging op gang komt.”

Volgens Adriani moeten we het gemis aan voldoende toekomstbestendige woningen voor senioren niet zien als een probleem bovenop het woningtekort. “Als je de doorstroming op gang weet te brengen door meer toekomstbestendige woningen aan te bieden, is dit meteen onderdeel van de oplossing.”

Gezocht: kwart miljoen ouderenwoningen

Meer aandacht voor senioren is bittere noodzaak. Rabobank becijferde in april dat de potentiële vraag naar ouderenwoningen een kwart miljoen bedraagt. In dezelfde publicatie staat dat Nederland er de komende twintig jaar maar liefst 1 miljoen ouderenhuishoudens bij krijgt. We worden ouder én we willen langer thuis blijven wonen. Op dat laatste stuurt de Nederlandse overheid ook aan, want veel verzorgingshuizen zijn gesloten.

Door deze ontwikkelingen is er een gapend gat ontstaan tussen de vraag naar geschikte woningen voor senioren en het aanbod hiervan. Alternatieven zijn er volgens onderzoeksbureau Abf nog te weinig. Nieuwbouw en transformatie kunnen bijdragen om senioren van een geschikte woning te voorzien.

**Foto: Groupius Wonen – impressie seniorenwoningen Apeldoorn**

Gemeenschapsgevoel

Groupius Wonen, een ontwikkelaar-belegger die een transformatieproject in Apeldoorn is gestart in een oude leegstaande kerk, wil daar 31 huurappartementen met gemeenschappelijke ruimtes laten bouwen. Tijdens een buurtbewonersavond begin dit jaar kregen omwonenden te zien hoe het project er uit gaat zien en werd gepeild hoe het zit met de interesse van ouderen uit de buurt om hier te gaan huren. Bekend is namelijk (onder meer uit het onderzoek van Rabobank) dat ouderen veelal het liefst in de eigen buurt willen blijven. Ook werkt Groupius Wonen met klankbordgroepen voor toekomstige bewoners en praat het met buurtorganisaties om te zien wat er leeft en wat de wensen zijn. De behoeftes van senioren voor wonen (al dan niet in combinatie met zorg) zijn heel divers.

Vanuit de gemeente kreeg Groupius Wonen veel medewerking om daar aan de slag te gaan. Maar ondanks het enthousiasme van de lokale overheid, was het volgens initiatiefnemer Guydo Reijneveld niet altijd makkelijk om de verschillende disciplines van de gemeente op één lijn te krijgen. “De een gaat over welstand, een ander over stedenbouw en weer een ander over economie.” Komend najaar gaat de transformatie van start. Binnenkort wil Reijneveld ook om tafel met de verantwoordelijke ambtenaar voor publieke ruimtes. De voormalige Theresiakerk moet namelijk niet alleen een woonplek zijn voor senioren, maar ook een ontmoetingsplek voor de buurt. “We willen dat er een gemeenschapsgevoel ontstaat en dat mensen naar elkaar omkijken.”

Doorstroming stimuleren

Yvonne Witter is mede-initiatiefnemer van het platform ZorgSaamWonen, een landelijk kennisplatform dat het sociale domein wil verbinden met architecten, bouwers en leveranciers. Het gaat in haar optiek om de stenen én de mensen, en dus dat het sociale en fysieke domein met elkaar communiceren. Ze vertelt dat ouderenhuisvesting voorheen vrij overzichtelijk was: thuis wonen, verzorgingshuizen en verpleeghuizen. Maar verzorgingstehuizen zijn nu grotendeels gesloten, en alternatieven tussen thuis en het verpleeghuis in (zoals levensloopbestendige woningen) zijn er nog te weinig.De belangrijkste obstakels om de bouw van geschikte woningen voor senioren aan te zwengelen, zijn volgens Witter het gebrek aan locaties, de financiering en de samenwerking tussen de partijen. De oprichting van de Taskforce Wonen en Zorg ziet ze als een stap in de goede richting. Maar er mag best een tandje bij. “Gemeenten moeten heel goed kijken waar de behoeften liggen. Bij de bouw van woningen voor senioren moet ook gelet worden op de inrichting van de wijken, de voorzieningen die er zijn en bijvoorbeeld looproutes. Dan heb je het over de toegankelijkheid van de leefomgeving.” Een geschikte woning voor senioren moet namelijk meer zijn dan een huis dat rollatorvriendelijk is. De complexen moeten uitnodigen tot ontmoeten en samenredzaamheid stimuleren. Dat kan de eenzaamheid van ouderen verlichten.

**Foto: AM – Seniorenwoningen in Hillegom**

Gebiedsontwikkelaar AM ziet dat gemeenten dit al beter doen, aangezien steeds meer van hen wonen en zorg (en de voorzieningen die daarbij horen) willen verenigen. “Dat we het Langer Thuis Akkoord ook ondertekend hebben, bevestigt dat we willen samenwerken en willen bijdragen”, zegt ontwikkelingsmanager Lars Drijvers van AM. “Samen met Woonzorg Nederland zijn we bijvoorbeeld bezig voor de senioren in de stad: de zogeheten Stadsveteranen.” Het is volgens hem goed dat marktpartijen in gesprek gaan met een breed spectrum aan partijen, zoals corporaties en zorginstellingen, om tot realistische oplossingen voor senioren te komen. “We moeten ook iets aanbieden waardoor senioren graag de verhuisbeweging willen maken. Dat stimuleert de doorstroming.”

Cijfers liegen niet

Volgens Erwin Drenth van vastgoedbelegger Bouwinvest zijn senioren de afgelopen jaren te vaak over het hoofd gezien voor huisvesting. Er was (lokaal en landelijk) sprake van te weinig concreet en doelgericht beleid, meent hij. Het credo ‘langer thuis wonen’ van de Nederlandse overheid heeft in zijn optiek de afgelopen jaren veel schade berokkend, omdat de eigen vertrouwde woning van senioren niet altijd de meest geschikte plek is om oud te worden. “Dat is het ongelukkige van die slogan. Veel woningen zijn niet geschikt: of te groot of niet veilig.”Bouwinvest ondertekende daarom het Langer Thuis Akkoord. “Het is belangrijk dat meer gemeenten beleid maken en met concrete doelstellingen komen. Een ander punt is dat ontwikkelaars zich realiseren dat hier een gigantische markt ligt.” Voor Bouwinvest is seniorenhuisvesting al langer een speerpunt, vertelt hij. De investering in het ouderenfonds van de belegger bedraagt nu zo’n 340 miljoen euro (op een totaal van ruim 10 miljard), en dat zal in 2022 zijn opgelopen naar ongeveer 500 miljoen euro.

Hoe nu verder?

**Foto: Bouwinvest – LIFE project Amsterdam voor senioren**

Wat Adriani van de Taskforce Wonen en Zorg op korte termijn voor ogen staat, is dat er een verbindende driehoek wordt gesmeed tussen de gemeente, de lokale corporaties en zorginstellingen. In een later stadium moeten ook ontwikkelaars en beleggers bij de opgave betrokken worden. Maar eerst moeten de gemeenten zicht krijgen op de eigen demografische ontwikkeling en bezien wat er noodzakelijker moet gebeuren, vindt hij. Onderdeel daarvan is om een woonzorgbeleid op te stellen, wat volgens Adriani duidelijk maakt wat er op dat vlak nodig is.Volgens de voor dit artikel gesproken ontwikkelaars en beleggers moeten gemeenten minder focussen op de grondprijs, dus genoegen nemen met een mindere opbrengst. Zo ziet Bouwinvest nagenoeg geen mogelijkheden meer om nog te investeren in nieuwbouwwoningen voor senioren in bijvoorbeeld Amsterdam, omdat de grondprijs daar te hoog is. Wil Bouwinvest uitkomen, dan is een betaalbare huur (voor Bouwinvest tussen de 800 en 1000 euro) niet meer mogelijk.

De (te) hoge grondprijs is ook iets waar ontwikkelaar-belegger Groupius Wonen tegenaan loopt. Om het juiste (verkoop)perspectief te krijgen, adviseert Reijneveld gemeenten rekening te houden met de baten. De kosten van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), dus de zorgkosten voor onder meer ouderen, pakken lager uit als senioren geclusterd wonen die zorg nodig hebben.

Reijneveld ziet Rotterdam als een schitterend voorbeeld van samenwerking voor dit doel via het Langer Thuis Akkoord, maar ervaart bij andere gemeenten helaas nog te weinig urgentie voor de huisvesting van ouderen. De Groupius-oprichter hoopt in Lelystad en Soest (gemeenten waar hij na Apeldoorn aan de slag wil) zo snel mogelijk met de wethouders (waaronder die voor Wmo) aan tafel te gaan om duidelijk te maken wat hem voor ogen staat (namelijk een reëel bedrag voor de grond) en wat hij te bieden heeft (lagere Wmo-kosten, betere doorstroming, meer gemeenschapsgevoel).

Organiseer collectiviteit

Alle betrokkenen zijn het erover eens dat gemeenten, (gebieds-)ontwikkelaars, beleggers, zorgpartijen en andere betrokken samen ervoor moeten zorgen dat er meer woningen voor senioren komen. Samen in de keten, noemt Adriani van de Taskforce dat. Dit betekent dat alle spelers ook samen tot oplossingen moeten komen voor knelpunten.

Hij geeft het voorbeeld van gemeenschappelijke ruimtes in seniorencomplexen. Voor de realisatie hiervan is volgens hem niemand verantwoordelijk. “Ook de Wmo en de zorgpartijen niet. Dat kan een blokkade zijn om iets dergelijks te realiseren.” De oplossing heeft Adriani hier nog niet voor. “Wat ik tegen het Rijk heb gezegd: organiseer collectiviteit. Of je het nu bij de gemeente, de verhuurder of de betrokken zorgorganisatie legt: wijs een partij aan die verantwoordelijk is voor die gemeenschappelijke ruimtes en ook de financiering regelt. Nu is het van niemand en vindt iedereen het ingewikkeld om daar een stap voor te zetten.”

Dit artikel verscheen eerder op gebiedsontwikkeling.nu, van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en is een kernactiviteit van de Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft.