De maximale hypotheek op basis van de woningwaarde van een huis is op 1 januari 2017 gedaald naar 101 procent en gaat in 2018 verder omlaag naar 100 procent. Voor kopers van een nieuwbouwwoning blijft er echter voldoende ruimte om bijkomende kosten te financieren. Ook als u niet over voldoende spaargeld beschikt om de rente tijdens de bouw van de nieuwbouwwoning te financieren.
Erik Slijkoord van online hypotheekadviseur eyeOpen.nl zegt het kort en bondig: Eigenlijk is van alles wat bij nieuwbouw komt kijken te financieren met een hypotheek. Hij noemt meerwerk zoals de aanleg van een tuin of het plaatsen van een dakkapel. Kopers van een nieuwbouwwoning kunnen ook over extra hypotheekruimte beschikken als ze een energiezuinig huis kopen. Bijvoorbeeld een nul-op-de meter woning. En hij noemt het meefinancieren van rente, zowel grondrente als renteverlies tijdens de bouw. Om het ingewikkeld te maken zijn hier verschillende scenario’s van toepassing. “Elke variant heeft zo zijn eigen consequenties.”
Het moment van aankoop
Bij de drie scenario’s draait het om het moment waarop u tot koop van een nieuwe woning overgaat:
• Bij de inschrijving (dus voordat de bouw van start gaat);
• Als de bouw al loopt;
• Na oplevering van de nieuwbouwwoning.
Bij een nieuwbouwwoning sluit u als koper een koopovereenkomst af voor de grond en voor de woning. Het moment dat u instapt bepaalt hoe de bouwrente (grondrente en rente tijdens de bouw) wordt berekend of verdisconteerd. De grondrente is het bedrag dat u betaalt ter compensatie van de kosten die de projectontwikkelaar heeft gemaakt voor het voorschieten van de grond waar gebouwd gaat worden. Bij rente tijdens de bouw, dus rente over de aanneemsom, werkt het ongeveer hetzelfde. Als de aannemer is gestart met de bouw voordat u het koopcontract tekent, betaalt u rente over de termijn die inmiddels gepasseerd zijn.
Iets hogere koopsom geen probleem
Bij scenario nummer drie, waarbij de koper pas om de hoek komt kijken bij de oplevering, zijn de financiële consequenties het eenvoudigst (uit te leggen). Deze extra kosten resulteren in een iets hogere koopsom van de woning dan de oorspronkelijke vrij-op-naam-prijs (omdat de rente tijdens de bouw niet meer aanwezig zijn). De totale hypotheeksom is aftrekbaar van de te betalen inkomstenbelasting.
Inbreng eigen spaargeld slimme zet
De meeste kopers van een nieuwbouwwoning stappen in een veel vroeger stadium in: op het moment dat de bouw nog van start moet gaan of net is begonnen. En dan is het verhaal over de verrekening van de bouwrente een stuk lastiger te overzien. Het is echter goed om te weten dat het mogelijk is om de grondrente en rente tijdens de bouw – in alle stadia – mee te financieren in de hypotheek.
Aftrekbaarheid van de rentekosten
Er is ook een minpunt. De hypotheekadviseur vertelt dat kopers van een nieuwbouwwoning – die niet over voldoende spaargeld beschikken om deze rentekosten (of een deel hiervan) zelf te betalen, rekening moeten houden met minder belastingaftrek.
- Als u de grondrente dan wel rente tijdens de bouw zelf betaalt, zijn deze kosten aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
- Als u deze rentekosten (of een deel daarvan) gaat meefinancieren in de hypotheek, dan is de rente over deze schuld niet aftrekbaar.
Hij noemt het dan ook verstandig om de bouwrente zo mogelijk uit eigen middelen te financieren. Of in ieder geval de grondrente. Volgens Erik Slijkoord gaat bij het de grondrente gemiddeld genomen om een bedrag tussen 500 en 1000 euro. De bouwrente kan vaak meegefinancierd worden tot 4 procent van de stichtingskosten.
Geen overdrachtsbelasting nodig
Het geld voor de grondrente hebben de meeste huizenkopers wel voorhanden. Er moet immers meer eigen geld worden ingebracht bij de aanschaf van een woning door de stapsgewijze verlaging van de maximale hypotheek naar 101 procent (is inmiddels verder verlaagd naar 100 procent) van de marktwaarde. Erik Slijkoord: “Als u een bestaande woning koopt, betaalt u twee procent overdrachtsbelasting. Dat hoeven de kopers van een nieuwbouwwoning niet te betalen en zij kunnen dit geld daarom net zo makkelijk inzetten voor betaling van de grondrente. Overigens wordt de bouwrente vaak ook uit eigen middelen gefinancierd.”
