De lage rente maakt het voor huizenkopers interessant om een hypotheek te kiezen met een lange looptijd. Wie wil niet dertig jaar lang gegarandeerd maximaal 2,5 procent rente betalen? Bent u van plan om tussentijds te verhuizen, dan is er geen man overboord. U kunt regelen dat u ook in uw volgende woning geniet van diezelfde lage rente. Zelfs al zou de rente de komende jaren een procent of meer omhoog gaan.
Maar let op: niet alles wat op papier staat, werkt ook zo uit in de praktijk. Het eerste misverstand is dat u uw hypotheek kunt meenemen, zoals mensen maar al te vaak denken. “Wat u wel kunt afspreken is dat u uw rente meeneemt”, vertelt financieel adviseur Jeroen Wolfsen van Moneywise.nl.
Ander huis, andere hypotheek, zelfde rente
U heeft een vooruitziende blik en weet dat uw huidige koophuis over een paar jaar te klein zal zijn. Of het kan zo zijn dat dat u over een paar jaar graag zou willen verhuizen vanwege een andere baan in een andere stad dan waar uw nu woont. Er zijn voldoende redenen om te bedenken waarom uw huidige woning over een paar jaar zou willen verruilen voor een andere. En dan kan het handig zijn om te regelen dat uw toekomstige hypotheekrente, in ieder geval voor een deel van de hypotheek, net zo laag blijft als nu het geval is.
U laat uw oog vallen op nieuwbouwhuis
Het kan zijn dat er bij u in de buurt een prachtig nieuwbouwproject van start gaat waar uw droomhuis komt te staan. Bingo, denkt u. Zeker omdat u in de voorwaarden van uw huidige hypotheek staat dat u de rente kunt meenemen. U heeft nog aardig wat jaren voor de boeg van de rentevaste periode. Dat is de periode waarvoor het door u te betalen rentetarief vaststaat. Dat kan tien jaar zijn, twintig jaar, dertig jaar of iets er tussenin. Hoe langer de looptijd, hoe hoger (doorgaans) het rentepercentage.
Historisch lage rente
De hypotheekrente staat momenteel op een historisch laag niveau: afhankelijk van de aanbieder komt de hypotheekrente met een rentevaste periode van 10 jaar uit om ongeveer 2,1 procent. Met NHG (Nationale Hypotheek Garantie), een garantieregeling die de risico’s voor hypotheekgever en hypotheeknemer verminderen, komt het rentepercentage bij veel aanbieders uit tussen de 1,6 en 1,7. Als u kiest voor een langere rentevaste periode – bijvoorbeeld 20 jaar –dan klimt het rentepercentage naar ongeveer 2,75 en rond de 2,15 met NHG. Bij de huidige rentestand komt een hypotheek waarbij het rentepercentage voor dertig jaar wordt vastgezet uit op ongeveer 3 procent (2,25 met NHG).
De prijs van zekerheid
Door de rente voor een langere periode vast te zetten, koopt u zekerheid. Jeroen Wolfsen noemt het de prijs van zekerheid, de paar tienden van procenten die u maandelijks meer betaalt over uw hypotheeklening als u kiest voor een langere rentevaste periode. “Maar”, benadrukt de financieel adviseur. “Het is een relatieve zekerheid.”
Een paar dingen om rekening mee te houden
Het gegeven dat u niet de oude hypotheek meeneemt naar uw volgende woning, maar alleen de rente en de voorwaarden betekent dat u feitelijk een compleet nieuwe hypotheek gaat afsluiten. “Er wordt dus opnieuw naar uw inkomen gekeken. Bent u minder gaan verdienen, dan kan het zijn dat het hele plan niet doorgaat. U voldoet dan niet langer aan de gestelde voorwaarden en krijgt geen nieuwe hypotheek. Dit is iets waar mensen zich behoorlijk in kunnen vergissen.”
Nog wel actief?
Een ander punt waar u rekening mee moet houden is de vraag of de hypotheekverstrekker nog actief is op het moment dat u plannen maakt om te gaan verhuizen. Het kan zijn dat uw bank of andere partij die de hypotheek heeft verstrekt (tijdelijk) is gestopt met hypotheken. Dat zet dan een behoorlijke streep door uw plannen om de rente plus voorwaarden mee te nemen.
Duurdere woning boven NHG-grens
Ook het feit dat de prijs van uw nieuwe woning boven de NHG-grens uitkomt, kan roet in het eten gooit. Uw huidige hypotheek met NHG moet worden omgezet naar een hypotheek zonder NHG. Want de koopprijs van uw nieuwe woning komt boven de huidige kostengrens van 265.000 euro uit en daardoor komt u niet langer in aanmerking voor een NHG-garantie. Hiermee veranderen de voorwaarden van uw huidige hypotheek en dus ook de rente…
Toetsrente
Een ander punt waar het mis kan gaan is het feit dat de rentevaste periode al voor een groot deel is opgesoupeerd. Stel u heeft een hypotheek met een rentevaste periode van 20 jaar tegen een rente van 2,6 procent. U besluit na 11 jaar te verhuizen en dat betekent dat u nog 9 jaar voor boeg heeft. Mooi denkt u, want de rente is inmiddels opgelopen naar ruim 4 procent. Maar dan komt er opeens iets om de hoek kijken wat toetsrente heet. De toetsrente bedraagt momenteel 5 procent. Dit instrument is bedoeld om u te beschermen. Bij een lening met een looptijd van minder dan tien jaar kijkt de hypotheekadviseur of de maandelijkse lasten ook door u op te brengen zijn als de rente 5 procent zou bedragen. De rente zou over een paar jaar immers een stuk hoger kunnen liggen.
De toetsrente is dan wel een fictieve rente, maar het betekent wel dat u wordt beknot in uw bestedingsruimte voor de woning die u op het oog heeft. Bij een rente van 5 procent kunt u minder lenen dan bij een rente van bijvoorbeeld 2,6 procent.
Een voorbeeld
Stel u heeft nu een huis met een hypotheek van 300.000 euro en een mooie lage rente van 2,4 procent voor 20 jaar vast. Omdat u weet dat u over een aantal jaren wilt verhuizen zoekt u een hypotheek waarvan u de rente mee mag nemen bij verhuizen. En in jaar 11 is het zover. U kunt uw droomhuis kopen. Het kost 450.000 euro. Een flink bedrag maar omdat u nog kunt profiteren van de afgesproken lage rente 2,4 procent over een bedrag van 300.000 euro lijken de maandlasten draagbaar. Zelfs nu de rente voor het bedrag dat u extra moet lenen een flink stuk hoger staat.
De rente voor 10 jaar vast is inmiddels namelijk gestegen tot 4,2 procent voor 10 jaar vast. Alleen als de hypotheekadviseur gaat uitrekenen hoeveel u maximaal mag lenen, blijkt dat u het gewenste bedrag voor uw nieuwe woning niet kunt lenen. U heeft dan wel een mooie rente van 2,4 procent voor de komende 9 jaar maar de bank moet toetsen met een rente van 5 procent omdat die rente minder dan 10 jaar vaststaat. Als de bank rekening houdt met 2,4 procent kunt u wel het gewenste bedrag lenen maar als de bank met 5 procent moet rekenen kom je bijna 40.000 euro tekort en is uw droomhuis in een keer heel ver weg.
Dingen om rekening mee te houden bij nieuwbouw
Besluit u om uw huidige woning te verkopen en voor een nieuwbouwhuis te gaan en uw huidige rente en voorwaarden mee te nemen, dan kan het zijn dat u vastloopt op bepaalde details. Sommige hypotheekverstrekkers hebben in hun voorwaarden staan dat ze bijvoorbeeld geen houtskeletbouw accepteren. Of ze financieren geen projecten die in opdracht van een groep particulieren in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) worden gebouwd. Jeroen Wolfsen zegt dat hij het meenemen van de rente en voorwaarden wel wat haken en ogen kent. “Ik wil het niet mooier verkopen dan het is.”
Wens om rente mee te nemen kan toenemen
Jeroen Wolfsen vertelt dat hij de afgelopen jaren niet veel verzoeken heeft gehad van consumenten om de rente op hun hypotheek mee te nemen naar hun volgende hypotheek. De hypotheekrente liet overwegend een dalende trend zien en daarmee was meeverhuizen niet interessant. Maar dat kan in de toekomst zo maar anders worden. “Ik verwacht dat het vaker gaat voorkomen.”
