U bent druk met het uitzoeken van een nieuwe keuken en andere zaken die u moet regelen voor uw nieuwbouwhuis. Of u komt tijd tekort omdat er een verhuizing voor de deur staat. Uw nieuwbouwhuis is bijna klaar. Tussen alle voorbereidingen door was het u bijna ontschoten dat het de hoogste tijd is voor uw jaarlijkse belastingaangifte. Gelukkig kunt u tot 1 mei 2019 belastingaangifte doen. Met een beetje geluk levert het u een financiële meevaller op. Los van de jaarlijkse aftrekposten is er ook nog een reeks eenmalige posten waarvoor u in aanmerking kunt komen. Tijd voor actie dus.
Jeroen Wolfsen van online hypotheekadvies moneywise.nl oppert wat zaken die kunnen spelen als u een nieuwbouwhuis heeft gekocht dat nog in aanbouw is en u aan de slag gaat met uw belastingaangifte over 2018. Hoe zit het bijvoorbeeld met de hypotheek en de belastingaftrek van uw oude, dus huidige, woning in combinatie met de aftrek voor uw huis dat nog in aanbouw is? Welke kosten mag u allemaal aftrekken én hoe zit het met de aftrek van bouwrente en rente tijdens de bouw? En wat zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor teruggave van de door uw gemaakte kosten?
U kunt rente en kosten aftrekken mits …
U mag de betaalde (hypotheek-) rente en andere kosten als aftrekpost opvoeren bij de aankoop van een nieuwbouwhuis als het de bedoeling is dat u er zelf gaat wonen of als u bent gaan wonen. Ook als het nog leeg staat of nog in aanbouw is. De voorwaarden (van de Belastingdienst) op rij:
- Het de bedoeling is dat u zelf in het nieuwbouwhuis gaat wonen;
- U in de woning bent gaan wonen in het jaar waarover u aangifte doet;
- Het redelijkerwijs de verwachting is dat u in een van de daaropvolgende drie jaren in de woning gaat wonen
- Het gaat om een leegstaande woning of een woning in aanbouw.
Eenmalige aftrekposten
De eenmalige posten die u kunt aftrekken als u een nieuwbouwhuis koopt, zijn alle kosten die u moet maken voor de financiering. Het gaat dan om: bemiddelings- of advieskosten voor het krijgen van een lening, de afsluitprovisie van uw hypotheek, eventueel betaalde oversluitkosten van uw bestaande hypotheek inclusief boeterente, de notariskosten voor de hypotheek en de kosten van inschrijving van de hypotheek bij het Kadaster.
Het komt niet vaak voor als u een nieuwbouwhuis koopt. Mocht het echter zo zijn dat u een taxatierapport moet overhandigen voor het krijgen van een lening, dan zijn die kosten ook aftrekbaar. Als u een Nationale Hypotheekgarantie (NHG: linkje naar eerder artikel) heeft aangevraagd, dan kunt u deze kosten ook opvoeren. In 2018 betaalde u eenmalig 1 procent van de hypotheeksom bij een aanvraag, is 2019 is de NHG-premie verlaagd naar 0,9 procent. Handig om te weten indien u volgend jaar deze kostenpost zou willen opvoeren.
Bouwrente (in fasen) en de aftrekbaarheid
Als u een nieuwbouwhuis koopt, krijgt u normaliter te maken met bouwrente. Dat is de rente die u moet betalen voor de kosten van de grond en de bouwkosten. U betaalt bouwrente in drie fasen. Over de eerste fase, vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst, is de bouwrente niet aftrekbaar. Tijdens de volgende fase – als u de koop-/aannemingsovereenkomst heeft getekend – is de bouwrente wel aftrekbaar. Dit geldt ook voor de derde fase, wanneer u een nieuwbouwhypotheek heeft afgesloten. Na het passeren van de hypotheekakte betaalt u overigens niet langer rente aan de aannemer (die het geld voor de grond en – begin van – de bouw heeft voorgeschoten) maar aan de hypotheekverstrekker.
Nieuwbouwdepot = lening
Het geld van de nieuwbouwhypotheek gaat in een bouwdepot. Dit geld is bestemd om in fasen de bouwkosten van uw nieuwe woning te betalen. U ontvangt rente over het bedrag dat u nog niet heeft uitgegeven. Met het vorderen van de bouw raakt het potje stapsgewijs leger en gaat u juist meer rente betalen. De Belastingdienst schrijft hierover: de financieringskosten van het depot mag u in 1 keer aftrekken. De rente die u betaalt over uw lening is tot maximaal 2 jaar aftrekbaar zolang u het depot gebruikt voor de nieuwbouw. Dit noemen we de tweejaarsregeling.
Twee woningen. Dus ook dubbele aftrek?
U ontvangt al hypotheekrenteaftrek voor uw huidige woning. Heeft u dan ook nog recht op hypotheekrenteaftrek voor uw nieuwe huis dat in aanbouw is? Jazeker, mits u voldoet aan de voorwaarden die eerder in dit artikel voorbij zijn gekomen. Punt is wel dat u voor een termijn van maximaal drie jaar aan vastzit. Alleszins een redelijke termijn voor de bouw van uw nieuwbouwhuis en de verkoop van uw huidige woning.
