De opgave is ongekend. In de periode tot 2030-2035 zijn zo’n miljoen nieuwe woningen nodig en ook daarna zal de vraag naar nieuwe woningen aanhouden. Er moet volgens Desiree Uitzetter, Directeur Gebiedsontwikkeling BPD en voorzitter van de belangenvereniging van projectontwikkelaars NEPROM, een enorme berg werk verzet worden om enigszins in de buurt te komen van de gestelde doelen. De productie mag niet afkalven, maar moet juist omhoog. Bovendien moet alles op alles gezet worden om nieuwbouw betaalbaar te houden. Hierbij is ook een rol weggelegd voor de overheid en consumenten.
Ontwikkelaars en bouwers worstelen met de enorme bouwopgave. Grond waar gebouwd kan worden komt te weinig beschikbaar en is duur. De loonkosten en de grondstoffenprijzen blijven oplopen en daarbovenop zijn er ook nog de extra kosten die aardgasvrij bouwen met zich meebrengen. Hiermee komt de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen in het gedrang. Recent bleek uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van makelaars (NVM) dat de prijzen van nieuwbouwhuizen harder stijgen dan die van de bestaande bouw. In het tweede kwartaal van dit jaar stegen de prijzen van nieuwbouwhuizen gemiddeld met 17 procent in vergelijking met een jaar eerder, terwijl de prijzen van bestaande woningen slechts licht zijn gestegen in deze periode.
Plekken aanwijzen
Desiree Uitzetter noemt de NVM-cijfers zorgwekkend en herkenbaar en ze dringt aan op actie. Zo zou het helpen als de overheid grotere plekken aanwijst voor duizenden woningen waar bouwers en ontwikkelaars snel aan de slag kunnen met nieuwe stadswijken. Lokaal gebeurt er te weinig. “Het aantal bouwvergunningen daalt. We zien de productie inzakken en de vraag onverminderd stijgen. Dat zijn zorgelijke berichten.”
Financiële impuls
Een ander punt dat ze wil aanhalen is het hoge prijskaartje dat aan binnenstedelijke ontwikkeling hangt. Binnenstedelijk bouwen is ingewikkelder en daarmee ook duurder dan bouwen aan de rand van de stad. Vandaar dat de NEPROM-voorzitter er voor pleit dat de overheid een steentje bijdraagt want er moet veel geld bij. “Wij moeten als marktpartijen kijken wat wij kunnen bijdragen. Maar als het om ingewikkelde projecten en mobiliteit gaat, dat laatste gaat over de kosten voor het openbaar vervoer en nieuwe wegen naar het nieuwbouwproject, dan is er een aanvullende bijdrage van de overheid hard nodig.”
Rol van consumenten
Het zou de NEPROM-voorzitter veel waard zijn als consumenten, zowel kopers als huurders, hun stem duidelijker laten klinken als het gaat om hun woonwensen en nieuwbouw. Vooral richting gemeenten. “Het zou goed zijn als ze zich op enigerlei wijze verenigen. Mijn idee zou zijn: meld je bij je gemeente en gebruik je macht als consument om de lokale overheid te dwingen dit op te pakken.”
Onderzoek naar woonwensen
BPD, de ontwikkelaar waar Desiree Uitzetter zich bezighoudt met gebiedsontwikkeling en woningbouwprojecten, doet regelmatig onderzoek onder consumenten om inzicht te krijgen in wat de woonwensen zijn en te weten te komen wat er speelt. Het is duidelijk dat er voldoende divers aanbod moet zijn in de steden (en dorpen) en consumenten hechten veel waarde aan bereikbaarheid (per OV en fiets), nabijheid van groen en van voorzieningen (winkels, scholen en zorg).
Daarnaast wordt de openbare ruimte steeds belangrijker. Vandaar dat ontwikkelaars en bouwers niet sec naar de huizen moeten kijken. Dat is onvoldoende. Het gaat de consument om de samenstelling van de wijk, de mix van huishoudens, de verschillende typen woningen, de inrichting van de openbare ruimte, ontmoetingsplekken, speelplekken, nabijheid van werk en ook kansen om te zijner tijd binnen de wijk door te stromen naar een volgende woning zijn belangrijke zaken. Dat leidt ertoe dat er geen standaardoplossingen zijn en meer maatwerk nodig is, volgens Uitzetter. “Ook betrekken we consumenten zo vroeg mogelijk bij de ontwikkelplannen van een nieuwbouwwijk. Ze hebben inspraak hoe hun huis en de omgeving er uit komt te zien.”
Innovatie en efficiency
Hoewel de kosten (grond, grondstoffen en lonen) de pan uit reizen, zijn er op andere terreinen juist mogelijkheden om te besparen. Zo kan de bouw nog efficiënter omgaan met grondstoffen en middelen. Dit zorgt voor minder verspilling. Grootschalige bouwprojecten kunnen ook helpen om de bouwkosten per woning omlaag te brengen. En de prefab-bouwmethode, waarbij nieuwbouwhuizen in fabrieken worden voorgefabriceerd en op locatie in elkaar worden gezet, versnelt het bouwproces en maakt het goedkoper. “De bouwsector moet innovatie stimuleren en vaart zetten achter het fabriceren op meer schaalgrootte.”
Waarschuwing
Dat de productie van nieuwbouwhuizen stokt, terwijl de economie prima draait, komt voor een deel door nodeloze discussies. Het is volgens de NEPROM-voorzitter in het belang van de consument dat alle partijen (inclusief gemeenten) tot actie overgaan zodat er snel meer woningbouwprojecten van de grond kunnen komen. De NEPROM-voorzitter waarschuwt ook voor het moment dat de economie inzakt. “We zitten nu op de randen van de hoogconjunctuur. Als de economie inzakt dan is het helemaal de vraag hoe we de productie op gang kunnen houden. Het is belangrijk dat we dan niet in een kramp schieten.”
