De groei van de steden, de vergrijzing, de enorme vraag naar woningen én de betaalbaarheid, de toenemende belangstelling voor duurzaamheid en de diversiteit van de doelgroepen, uiteenlopend van starters, gezinnen tot ouderen; het is slechts een greep uit de trends die Altera als belegger in woningen, winkels en bedrijfsruimten op de voet volgt.
Altera ziet tal van mogelijkheden om nieuwbouwprojecten voor huurders in gang te zetten en wil eerder in het proces met ontwikkelaars en bouwers tot afspraken komen. De ervaring bij een aantal projecten laat zien dat de kans van slagen dan wordt vergroot.
De schaarste en andere uitdagingen
Natuurlijk ziet Altera ook de uitdagingen in de huidige markt, zoals schaarste aan materialen en werknemers in de bouw. “We moeten op een andere manier nadenken over de productie van woningen”, zegt Erwin Wessels, COO van het vastgoedfonds. Hij denkt daarbij in de eerste plaats aan een verdere ontwikkeling in het verduurzamen en prefabriceren van de woningbouw. Dit laatste is met name voor grondgebonden woningen een goede en vooral snelle manier om tot productie te komen. Maar er is echter meer nodig om de vaart er in te krijgen.
Het is al eerder gezegd en geschreven: in de periode tot 2030 zullen maar liefst 1 miljoen nieuwe woningen nodig zijn. Het gaat dan om zowel koop- als huurwoningen. Om haar steentje bij te kunnen dragen zet Altera niet alleen in op nieuwbouw. Ook het transformeren van kantoren en bedrijfspanden biedt mogelijkheden.
Het KPMG kantoor in Amstelveen
Het is een bekend kantoorpand langs de A9 dat al jarenlang leeg staat, maar dat gaat veranderen: eind 2018 wordt gestart met de transformatie naar woningen. Altera neemt 124 appartementen voor haar rekening. Er is nogal wat creativiteit nodig om dit markante gebouw aantrekkelijk te maken voor huurders. “Met een aantal partijen hebben we aan mooie oplossingen gewerkt en creëren we een moderne, duurzame huurwoningen die worden toegevoegd aan de woningvoorraad in Amstelveen.”
Erwin Wessels denkt dat de appartementen in het voormalige KPMG-kantoor geliefd zullen zijn onder expats. Tien procent van de populatie in Amstelveen bestaat uit expats. Ook van senioren verwacht hij veel interesse. Het complex krijgt een uitgebreid voorzieningen- en serviceniveau. Hij noemt een hoog voorzieningen en service niveau voor de bewoners. Er komen ruime balkons of dakterrassen bij de huurappartementen en vanwege de nabijheid van de A9 is het voor de bewoners straks makkelijk om welke kant dan ook op te reizen met de auto. Bovendien ligt Amsterdam om de hoek.
Wonen in of nabij de grote stad
Net als andere beleggers en ook bouwers en ontwikkelaars ziet Altera dat er vooral veel vraag is naar (betaalbare) woningen in en nabij de grote steden. De urbanisatie is een blijvende trend en volgens Erwin Wessels zie je steden uitdijen. Gemeenten groeien naar elkaar toe, zoals in de Metropoolregio Amsterdam. Het gaat niet alleen om Amsterdam, maar ook omliggende gemeenten, zoals Diemen, Zaandam, Amstelveen en Weesp.
Punt is ook dat het in Amsterdam zelf al bijna niet meer mogelijk is om aan betaalbare grond of locaties te komen. Vandaar dat ook locaties in de metropool regio Amsterdam in het vizier komen van beleggers en huurders. “Vanaf het station in Zaandam ben je in elf minuten op Amsterdam Centraal. Misschien nog wel sneller dan vanuit Amsterdam-Zuid.”
Betaalbare grond en dus ook betaalbare huur
Het is niet alleen in Amsterdam dat het steeds lastiger wordt voor beleggers om aan nieuwe betaalbare projecten te komen. Ook elders is dit in toenemende mate moeilijk. Vandaar de oproep van het vastgoedfonds richting gemeenten om afspraken met elkaar te maken om samen tot gebiedsontwikkelingen te komen zodat er meer woningen komen met een huurprijs van rond de 900 euro. Als de prijs van de grond in verhouding is met de hoogte van het gewenste huurniveau, en daar dus afspraken over gemaakt kunnen worden met gemeenten, kunnen verhuurders de maandelijkse huur op een redelijk niveau houden. Altera is vervolgens bereid om hierbij afspraken te maken over een gematigd huurbeleid.
Project De Groene Kaap in Rotterdam
Middeldure huur is ook waar Altera op aankoerst bij de appartementen in het nieuwbouwproject De Groene Kaap in Rotterdam. In de opkomende wijk Katendrecht aan de zuidkant van Rotterdam, niet ver van het centrum, komen 450 woningen waarvan Altera er 356 koopt voor de verhuur. Ook hier draagt Altera bij aan de groei van de woningvoorraad in de stad.
Op het project De Groene Kaap komen verschillende binnentuinen en worden forse duurzaamheidsmaatregelen genomen. Altera gaat hierbij verder dan de geldende normen, extra maatregelen voor onder andere lokale energieopwekking en energiebesparende maatregelen in de woningen worden hierbij doorgevoerd. De hoge standaard in het kader van energie bewust bouwen, is iets wat Altera bij al haar projecten hanteert. Deze manier van denken en uitvoering is reeds jaren geleden ingezet wat heeft geresulteerd in een compleet ‘groene’ woningportefeuille van het fonds. Ook in Rotterdam kijkt Altera samen met de ontwikkelaar/bouwer en andere partijen die bij het project betrokken zijn naar mogelijkheden om de bouw waar mogelijk te versnellen. Er wordt nagedacht over meer standaardisatie van het bouwproces.
Tip voor huurders om kans op woning te vergroten
Het is de ambitie van Altera om jaarlijks 750 huurwoningen toe te voegen aan de eigen portefeuille. En dat is ook nodig. De vraag naar huurwoningen overstijgt vele malen het aanbod. Vandaar een tip voor potentiële huurders. Erwin Wessels: “De inschrijving gaat veelal op woningtype. Als het om appartementen gaat is het zo dat vooral de bovenste en de onderste verdieping het meest gewild zijn. Vergroot je kans door bijvoorbeeld te kiezen voor een appartement op de vijfde verdieping. Of wellicht aan de noordzijde van het complex.”
Foto: Afbeelding van de toekomstige appartementen in de Groene Kaap, die bij Altera in de verhuur gaan.
