Een gebrek moet u schriftelijk melden aan de aannemer. Als hij dit niet binnen een redelijke termijn oplost, kunt u het uiterste geval een beroep doen op de garantieregeling. Hiervoor moet u eerst een aantal stappen doorlopen.

De eerste drie maanden: opleverpunten

De eerste drie maanden na de oplevering van uw huis heeft de ondernemer de tijd om tekortkomingen te herstellen die bij de oplevering zijn vastgesteld. Klachten die binnen deze drie maanden ontdekt en gemeld zijn, vallen onder de ‘opleverklachten’. Meer informatie hierover vindt u onder Vraag & antwoord: Juridisch – Welke rechten heb ik bij oplevering? En bij: Hoe werkt de 5%-regeling?

Vanaf drie maanden: garantieregeling

Drie maanden na de oplevering gaat de garantieregeling in. De garantietermijn bedraagt voor de meeste onderdelen van uw huis zes jaar. Voor ernstige gebreken geldt een garantietermijn van tien jaar. Bepaalde onderdelen zijn uitgesloten van garantie of kennen een beperkte garantieduur van zes maanden tot drie jaar. Bij klachten die in de garantieperiode ontstaan, kunt u in een uiterst geval een beroep doen op de garantieregeling. Veel informatie over garanties staat onder Vraag & antwoord: Garantie.

Schriftelijk verzoek tot herstel van gebrek

Zodra u een gebrek ontdekt dat onder de garantie valt, moet u dit schriftelijk aan de ondernemer melden en hem vragen dit te herstellen. De ondernemer is verplicht hierop te reageren, en gebreken die onder de garantie vallen op te lossen binnen een bepaalde periode. In veruit de meeste gevallen verhelpt de ondernemer de geconstateerde problemen.

Geschil: wel of geen garantiewerk?

Het kan echter voorkomen dat de ondernemer vindt dat er geen sprake is van een gebrek, dat de garantietermijn is verlopen of dat het gebrek niet onder de garantie valt. Voor gevallen waarin u er, eventueel na bemiddeling door het garantie-instituut, met de ondernemer niet uitkomt, is er de geschillenregeling. Let op: u mag nooit zonder toestemming zelf de gebreken oplossen, behalve als het noodzakelijk is een noodvoorziening te treffen.

Beoordeling door deskundigen of de rechter

Alle geschillen tussen u en de ondernemer over de garantieregeling kunt u voorleggen aan de Raad voor Arbitrage voor de Bouw, of aan de Geschillencommissie Garantiewoningen. Waar u terecht kunt, is afhankelijk van uw garantie-instituut. U kunt er ook voor kiezen de gewone rechter te laten beslissen. Behandeling door de Raad voor Arbitrage of de Geschillencommissie heeft een aantal voordelen. Zo zitten in deze commissies deskundigen op het gebied van bouwrecht, liggen de kosten meestal lager dan bij een gewone rechter, komt de zaak in het algemeen sneller voor en is een advocaat niet verplicht. U kunt dus zelf uw zaak bepleiten. Let op: alleen met een uitspraak van de rechter, de Raad voor Arbitrage of de Geschillencommissie kunt u met succes een beroep doen op de herstelwaarborg uit uw garantieregeling. Een oordeel van een ander arbitrageorgaan geeft dit recht niet.

Hoe bepleit ik mijn zaak?

Maar hoe moet u uw zaak bepleiten? Dat gaat ongeveer als volgt. U legt uw geschil voor aan de betreffende instantie met een brief, waarin u uw klacht formuleert en duidelijk omschrijft hoe de communicatie daarover met de ondernemer is gegaan. Eventueel voegt u bewijsstukken bij, zoals foto’s van de gebreken en uitdraaien van correspondentie. Vervolgens stelt u een oplossing voor, zoals herstel of schadevergoeding. De ondernemer krijgt de kans om te reageren. Daarna vindt een zitting plaats waarbij u uw klacht mondeling kunt toelichten en vragen van de deskundigen kunt beantwoorden. Na de zitting beoordeelt de behandelende instantie alle informatie en doet zij uitspraak. Tegen deze uitspraak kunt u overigens in hoger beroep.

Beroep op herstelwaarborg

Beide partijen moeten zich aan de uitspraak houden en doen dat doorgaans ook. Als de ondernemer dat niet doet, kunt u een beroep doen op de herstelwaarborg uit uw garantieregeling. Het garantie-instituut zorgt dan voor de uitvoering van het vonnis, voor zover dit onder de garantieregeling valt.
Ook als de ondernemer na het ingaan van de garantieperiode failliet is gegaan, kunt u aanspraak maken op de herstelwaarborg. In dat geval moet u de geconstateerde gebreken melden bij het garantie-instituut.