Geen vaste baan wel een (nieuwbouw-) hypotheek

Een vast dienstverband is lang niet meer zo gewoon als pakweg twintig jaar geleden. Dat komt omdat we (en dan vooral jongeren) minder hechten aan een vaste baan en kiezen voor meer vrijheid. Of we hebben moeite om een baan voor onbepaalde tijd te vinden en kiezen er om die reden voor om uitzendkracht te zijn, een flexcontract aan te gaan of we schrijven ons in als zzp’er en gaan als zelfstandige aan de slag. Het mooie is dat het niet hebben van een vast contract steeds minder een beletsel vormt voor het verkrijgen van een (nieuwbouw-) hypotheek. “Het is een stuk makkelijker geworden voor iemand die geen vaste baan heeft om een reële indicatie te krijgen of hij een huis kan kopen.”

We hebben maar liefst 1,1 miljoen zzp’ers en ongeveer twee miljoen flexwerkers in Nederland. Het is duidelijk een groep waar hypotheekverstrekkers niet omheen kunnen. Volgens financieel adviseur Jeroen Wolfsen van Moneywise.nl is het voor deze groeiende groep steeds eenvoudiger om een hypotheek af te sluiten. “Iedere bank had een eigen acceptatiebeleid. Dat is door wetgeving rechtgetrokken. Er is veel meer mogelijk geworden in de afgelopen twee tot drie jaar.”

Zorgplicht

Een hypotheekverstrekker heeft drie zorgen volgens financieel adviseur. Zorg nummer één is de mogelijkheid dat de hypotheek niet betaald wordt, vandaar dat de partij die een hypotheek verstrekt zeker wil weten of u voldoende inkomen heeft en in staat bent om de maandelijkse lasten te betalen. Zorg nummer twee is er voldoende klanten zijn. Dan gaat het over het bestaansrecht van de geldverstrekker. En als laatste punt noemt hij de aansprakelijkheid. Als u als hypotheekgever uw afspraken niet kunt nakomen en de hypotheekverstrekker heeft verzuimd om te checken of alles tot in detail in orde was, dan bestaat de kans dat de verantwoordelijk bij hen wordt gelegd en niet bij u.

Voldoende inkomen

Of u nu een vaste baan heeft of een tijdelijk contract, het draait er in eerste instantie toch vooral om de vraag of u voldoende inkomen heeft om een aanmerking te komen voor een bepaald hypotheekbedrag. Vandaar het advies van Jeroen Wolfsen om vooraf goed na te gaan wat u kunt lenen. Hoeveel financiële ruimte er is zodat u achteraf niet voor verrassingen komt te staan. Daarnaast wil de bank of andere geldverstrekker graag weten hoe het zit met uw inkomenszekerheid. Met andere woorden: verdient u de komende jaren nog evenveel of zo mogelijk nog meer dan nu.

Intentieverklaring

Het was al langer mogelijk om aan de werkgever te vragen om een intentieverklaring – dus of uw tijdelijk contract vrijwel zeker omgezet zou gaan worden in een vast contract. Dit geeft de bank duidelijkheid of een tijdelijke baan op korte termijn overgaat in een vaste baan. Een tijdelijk contract is immers onzekerder dan een vaste baan en met een intentieverklaring vermindert het risico.

Nu en straks

Maar dit is geen oplossing voor zzp’ers, flexwerkers en andere werkenden die (voorlopig) geen vast contract krijgen of daar niet voor kiezen – omdat ze liever zelfstandig blijven – maar wel een huis willen kopen. Juist voor deze groep zijn de mogelijkheden verruimd. Er zijn in de woorden van de hypotheekadviseur een paar smaken bijgekomen voor zzp’ers, flexwerkers, ondernemers en anderen die geen of nog geen vast contract hebben maar wel een huis willen kopen. Flexwerkers en uitzendkrachten kunnen er voor zorgen dat ze een perspectiefverklaring in handen krijgen. Zzp’ers – en zij die een eigen onderneming oprichten – kunnen baat hebben bij een Inkomensverklaring Ondernemer van de NHG (Nationale Hypotheek Garantie).

Inkomensverklaring

Er zijn gespecialiseerde bureaus die een inkomensverklaring voor u kunnen opstellen als u zzp’er of zelfstandig ondernemer bent. De investering bedraagt rond de 500 tot 1000 euro. Dit bedrag is afhankelijk van de grootte van uw onderneming en dus ook hoeveel gegevens die deze bureaus moeten natrekken. Zo’n inkomensverklaring is als het ware te vergelijken met een werkgeversverklaring met jaarsalaris. In het verleden beoordeelden banken zelf de jaarcijfers van een ondernemer. Sommige hypotheekverstrekkers geven er de voorkeur aan om hun eigen specialisten in te schakelen om een inkomensverklaring af te geven, maar steeds meer partijen besteden dit uit. Welke externe partijen dit doen staat in een van de linkjes onderaan dit artikel.

Perspectiefverklaring

Voor degenen die voor een uitzendbureau werken of werkzaam zijn als flexwerker is er de mogelijkheid om een perspectiefverklaring voor te leggen aan de hypotheekverstrekker. Verscheidene uitzendbureaus kunnen die afgeven. Op de site van Stichting Perspectiefverklaring staat hier alle informatie over. Voor mensen die geen vast contract hebben willen banken een indicatie, vertelt Jeroen Wolfsen. Voorheen werd een toetsinkomen bepaald over een periode van drie jaar. Het grote voordeel voor uitzendkrachten en flexwerkers is dat ze dankzij een perspectiefverklaring al na een jaar (aaneengesloten werken) voor een hypotheek in aanmerking kunnen komen.

Arbeidsmarktscan

Er zijn nog meer pogingen om nadrukkelijk starters met een flexibel arbeidscontract makkelijker te maken om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Deze zomer (juni 2019) kwam de Nederlandse overheid met het bericht er dit najaar een experiment van start gaat. Dankzij het inzetten van de Arbeidsmarktscan kan de stabiliteit van het inkomen van degenen die een hypotheek willen gaan aanvragen beter in kaart worden gebracht. Ook dat biedt mogelijkheden. De pilot gaat dit najaar van start. De Arbeidsmarktscan is al enige jaren in gebruik, vaak in combinatie met een perspectiefverklaring. De reden om deze apart te noemen is de pilot voor starters. Meer informatie over de Arbeidsmarktscan voor de aanvraag van een hypotheek: Arbeidsmarktkansen.nl.

Huurverklaring

Tot slot haalt Jeroen Wolfsen ook een andere pilot aan. Hypotheekverstrekker BLG Wonen is onlangs begonnen met een proef voor wat zij noemen duurhuurders. Jeroen Wolfsen: “Als u al jaren een huur van 1200 euro kunt betalen, waarom zou u dan niet een hypotheek van 800 kunnen betalen. Dat is toch klip en klaar dat die financiële ruimte er is!” Dankzij dit initiatief is het voor duurhuurders zonder vaste baan makkelijker om alsnog een huis te kopen. Het initiatief van BLG Wonen wordt overigens kritisch gevolgd door toezichthouder AFM.

Gelijke voorwaarden

De voorwaarden van een hypotheek en de rentepercentages zijn gelijk voor zij die een vaste hebben of zij die bijvoorbeeld zzp’er of flexwerker zijn. Er is geen sprake van een risico opslag. Daar zou volgens de hypotheekadviseur een verkeerd signaal van uit gaan. “Dan zeg je eigenlijk tegen iemand zonder vast contract: ik denk niet dat u het kunt betalen en daarom moet u extra betalen.”

Tip

Een perspectiefverklaring of Inkomensverklaring Ondernemer van NHG zijn maar voor de duur van zes maanden geldig. Dat is wel iets om in de gaten te houden. Het is handig om zo’n verklaring op zak te hebben als u op zoek gaat naar een koophuis. Maar mocht een koop niet doorgaan – omdat u bijvoorbeeld wordt uitgeloot voor een nieuwbouwhuis – dan is het zonde van het geld dat u heeft geïnvesteerd in zo’n verklaring. Wees daarom alert wanneer u precies zo’n verklaring gaat aanvragen.

Meer informatie: