Of u nu een doorstromer op leeftijd bent op de koopwoningmarkt of een startende senior, er zijn nog volop mogelijkheden om een hypotheek te krijgen voor een (nieuwbouw-)huis. Uiteraard zijn er wel een paar dingen waar u rekening mee moet houden.
Financieel adviseur Jeroen Wolfsen van Moneywise.nl is zeker niet somber over de kansen voor gepensioneerden of bijna gepensioneerden om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Hij weerlegt recente berichten in de media dat senioren vaak minder kunnen lenen als gevolg van strengere hypotheekregels of helemaal niet in aanmerking komen. “Het vraagt alleen meer maatwerk.”
Aanscherping van de regels
De regels om een hypotheek te krijgen zijn voor iedereen strenger geworden de afgelopen jaren: van jong tot oud. Daar bestaat geen twijfel over. In het verleden was een tophypotheek van 115 procent van de woningwaarde mogelijk en dit percentage is de laatste jaren stapsgewijs teruggebracht. In 2017 is het doorgaans zo dat de maximale hypotheek 101 procent van de woningwaarde bedraagt en op 1 januari 2018 gaat dit percentage verder terug naar 100 procent. Daarnaast wordt (nog) scherper dan voorheen gekeken naar uw inkomen als u een hypotheek gaat aanvragen. Dus voor u als senior (ook) uw pensioeninkomen.
Hypotheek senior: inkomen relevanter dan vermogen of overwaarde
“De tijd dat de bank zei: U heeft zoveel overwaarde op uw huidige woning, natuurlijk geven we u een hypotheek. Die tijd is voorbij. Het gaat er om dat er vooral gelet wordt op uw inkomen. Dus wat kunt u op basis van uw inkomen lenen”, zegt Jeroen Wolfsen. De aanscherping van de regels betekent kortom dat er op andere dingen wordt gelet dan voorheen.
In aanloop naar uw het pensioen
Ook uw pensioenopbouw speelt een belangrijke rol. Vraagt u een hypotheek aan binnen tien jaar voor het bereiken van de AOW-leeftijd dan zijn banken verplicht om ook rekening te houden met uw toekomstige pensioeninkomen. “Het is zelfs zo dat in bepaalde gevallen een gepensioneerde meer kan lenen dan iemand die tegen zijn pensioen aan zit en gewoon salaris ontvangt. Ook al beschikken ze over eenzelfde inkomen.”
Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld
Erik en zijn vrouw zijn 61 en 59 jaar oud en verdienen respectievelijk 35.000 en 20.000 per jaar. Volgens een berekening van Moneywise.nl kunnen ze bij een hypotheekrente van 2,5 procent een hypotheek krijgen van net iets meer dan 243 duizend euro. De buren zijn een paar jaar ouder en hebben de WAO-leeftijd bereikt. Hun jaarinkomen bedraagt eveneens 35.000 en 20000. Een opvallende uitkomst uit de berekening dat zij een hypotheek kunnen krijgen van ruim 324 duizend euro. De reden: het inkomen van Erik en zijn vrouw zal na hun pensionering lager zijn dan wat zij nu ontvangen en daar wordt nu al rekening mee gehouden.
Starter heeft geen overwaarde, maar wel hypotheekrenteaftrek
Beschikt u over voldoende inkomen en heeft u uw pensioenopbouw prima op orde dan moet het ook na uw 55ste mogelijk zijn om zonder al te veel problemen een hypotheek krijgen. Ook als u niet eerder een huis heeft gekocht en dus niet over overwaarde beschikt om in uw nieuwe woning te stoppen. Als starter kan u bovendien nog de volle dertig jaar van hypotheekrenteaftrek genieten. Sinds 2001 is het zo geregeld dat kopers van een huis maximaal 30 jaar de hypotheekrente kunnen aftrekken. Doorstromers hebben hier geen of nog maar een beperkte periode recht op.
Dit is van belang voor de doorstromende senior
- Overwaarde (de hoogte)
- De periode dat er nog aanspraak gemaakt kan worden op hypotheekrenteaftrek
- Overgangsrecht aflossingsvrije hypotheek
Vermogen of overwaarde kan zorgen voor lagere rente
Het is zeker geen must om over overwaarde of vermogen te beschikken als u een (nieuwbouw-) huis gaat kopen, maar het helpt wel. Minder lenen betekent uiteraard minder hoge maandlasten. Hoeft u nog ‘slechts’ 50 procent (of minder) van de woningwaarde te lenen van de bank – omdat u eigen middelen achter de hand heeft – dan kunt u ook rekenen op een klein rentevoordeel. De hypotheekrente pakt dan meestal iets lager uit. Dat is mooi meegenomen. De hypotheekrenteaftrek is zojuist genoemd. Het overgangsrecht op uw hypotheek is daarnaast ook iets waar u mogelijk rekening mee moet houden. Graag zelfs!
Overgangsrecht hoe zit dat?
Tot 31 december 2012 was het mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek te nemen. Aflossen was niet per se nodig, rente betalen was genoeg. Die tijd ligt achter ons. Vanaf 31 december 2012 geldt dat kopers van een huis verplicht moeten aflossen: binnen maximaal 30 jaar. Een geheel aflossingsvrije hypotheek is vanaf die datum niet meer mogelijk. Dit heeft ook gevolgen voor doorstromers. De openstaande hypotheekschuld op 31 december 2012 bepaalt (mede) hoeveel u toch nog wel aflossingsvrij mag lenen.
- Stel uw hypotheekschuld stond op 31-12-2012 op 300 duizend euro. En u bent van plan een nieuw huis te kopen ter waarde van 400 duizend euro. Dan is het mogelijk om 200 duizend euro aflossingsvrij te lenen. 200 duizend is minder dan 300 duizend, de schuld die nog open stond tijdens de jaarwisseling in 2012. Het is overigens zo dat u nog maar maximaal de helft van uw nieuwe hypotheek aflossingsvrij mag hebben. Vandaar dat het in dit voorbeeld om 200 duizend euro gaat en niet om 300 duizend euro. Het overgangsrecht zorgt er voor dat de maandlasten binnen de perken blijven. Zodoende hoeft u de helft van de lening niet weg te poetsen in dertig jaar, de looptijd van de hypotheeklening. Dat scheelt behoorlijk wat in uw maandlasten.
Een levensverzekering en nog een paar dingetjes
Ook al bent u al wat ouder, toch kunt u zonder problemen een hypotheek krijgen met een looptijd van 30 jaar. Punt is wel dat de bank gaat vragen om een overlijdensverzekering te regelen als uw hypotheekschuld boven de 80 procent van de woningwaarde uitkomt. Bij een huis van 300 duizend euro, waarbij u het totale bedrag gaat lenen, betekent dit dat u voor 60 duizend euro een levensverzekering moet afsluiten. Dat is niet alleen kostbaar. Het is ook niet vanzelfsprekend dat u die krijgt. “Dit kan een spelbreker zijn”, zegt Jeroen Wolfsen. Vandaar de tip om zo mogelijk maximaal 80 procent van de woningwaarde te lenen. Mocht het wel nodig zijn: die polis kan de deur uit zodra u de eerste 20 procent heeft afgelost.
Er is nog iets wat u natuurlijk goed geregeld wilt hebben. “Is er wel voldoende nabestaandenpensioen, zodat uw partner er kan blijven wonen mocht u onverhoopt komen te overlijden. Dat is een tweede punt dat ik wil maken”, zegt de financieel adviseur. “U wilt natuurlijk niet dat uw partner in de knel komt.”
