U heeft een fantastisch nieuwbouwhuis op het oog. Maar er is een hindernis. Zolang uw huidige woning nog niet is verkocht, kan het moeilijk zijn om de financiering rond te krijgen voor dit nieuwe huis. Een overbruggingskrediet is lastig te krijgen sinds de crisis op de woningmarkt. Gelukkig is er een andere oplossing. Dus focus niet alleen op een overbrugging.
Wat is het geval. Een overbruggingskrediet, overbruggingshypotheek of een krediet ter overbrugging van de periode dat uw huidige woning nog niet is verkocht is een tijdelijke lening die u kunt afsluiten omdat de overwaarde op uw huidige woning niet beschikbaar is. Dit kan zijn omdat uw huidige huis nog in de verkoop staat of omdat de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden. Ondertussen rekent u al wel op deze bijdrage om een deel van uw nieuwe woning te financieren. Maar dat blijkt steeds lastiger.
Overbrugging lastig te krijgen
Hypotheekaanbieders vragen zich meer dan voorheen af of u deze overwaarde ook daadwerkelijk gaat binnenhalen. Sommige banken, verzekeraars en andere aanbieders geven helemaal geen overbrugging en andere partijen geven maximaal tachtig, misschien negentig procent van de verwachte overwaarde. Enkele uitzonderingen daargelaten die wel 100 procent overbruggen.
De oplossing
Redt u het niet om een overbruggingskrediet te krijgen, dan is er nog geen man overboord. Het is zeker op te lossen, volgens Ilona Greeve, accountmanager hypotheken bij vergelijkingssite Independer. “Eigenlijk is er één oplossing. De hypotheek op uw nieuwbouwwoning verhogen en dat deel gebruiken als overbrugging.”
Een voorbeeld en hoe het werkt
Stel: uw nieuwbouwhuis kost 300.000 euro en uw huidige woning heeft naar verwacht een overwaarde van 100 duizend euro. Maar het huis is nog niet verkocht en het lukt u niet om een overbruggingskrediet te krijgen. Neem in zo’n geval niet een hypotheek van ‘slechts’ twee ton voor de nieuwe woning, maar verhoog dit bedrag. Bijvoorbeeld naar 250 duizend of zo nodig/mogelijk drie ton. Ilona Greeve adviseert om dit extra deel van de hypotheek als een variabel deel neer te zetten tegen een 1-jaarsrente. “Dit deel van de lening kunt u zodra het huis is verkocht aflossen. Boetevrij, mits dit past in de voorwaarden. Kijk dus altijd goed naar de voorwaarden.”
Voordeliger
Independer-collega Nathalie Noteboom voegt toe dat het er dan op neerkomt dat u de hele aankoop van uw nieuwbouwwoning financiert met een nieuwe hypotheek met het doel de overwaarde af te lossen zodra de verkoop van uw huidige woning een feit is. Deze oplossing is in de meeste gevallen goedkoper dan overbruggen. De rente op een overbruggingshypotheek ligt hoger dan de rente op een gewone hypotheek. Deze ‘opslag’ is bedoeld als vergoeding vanwege het extra risico dat hypotheekverschaffers lopen op een overbruggingshypotheek. Het kan zo maar zijn dat het u helemaal niet lukt om uw huidige woning te verkopen. Ook al gaat u daar uiteraard niet van uit.
Kanttekening
Het is overigens wel zo dat de hoogte van de rente van uw hypotheek deels wordt bepaald door de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van de woning. Met andere woorden: als u een lening neemt die gelijk is aan 100 procent van de waarde van de woning, dan komt u op een iets hoger rentepercentage uit dan wanneer u bijvoorbeeld 50 of 70 procent van de waarde leent. U komt dan in een andere risicoklasse. Bij een maximale lening ligt het rentepercentage iets hoger. Ilona Greeve: “In dit geval is het belangrijk dat u een maatschappij kiest die de rente automatisch aanpast zodra u een extra aflossing doet en in een andere risicoklasse terecht komt.”
Inkomen doorslaggevend
Of u in aanmerking komt voor een hypotheek heeft overigens met name te maken met uw inkomen. Hypotheekverschaffers kijken vooral naar wat u verdient en of dit inkomen de komende jaren op dit niveau blijft. Overwaarde is mooi meegenomen. Maar zeker niet bepalend voor het al dan niet krijgen van een hypotheek.
(Nog) een paar tips
De twee hypotheekadviseurs van Independer hebben (nog) een paar tips als u een nieuwbouwhuis koopt en u pas op een later tijdstip de beschikking krijgt over de overwaarde van uw huidige woning:
- Kies voor een maatschappij die de rente automatisch aanpast zodra u in een andere (lagere) risicoklasse terecht komt, omdat u een deel van de hypotheek heeft afgelost. Een lagere risicoklasse scheelt vaak een tiende van een procent rente op de hypotheeksom. Soms iets meer.
- Kijk bij de keuze die u maakt voor een bepaalde hypotheekverstrekker niet alleen naar de hypotheekrente. Kijk ook naar de voorwaarden van overbrugging als u toch voor deze oplossing kiest (bijvoorbeeld de duur van de overbrugging. Hypotheekverstrekkers hanteren verschillende termijnen).
- Als u besluit uw huidige woning toch vast te verkopen en u regelt met de koper dat hij/zij een jaar (of langer) moet wachten voordat de verkoop wordt afgerond (zodat u in uw huidige huis kunt blijven wonen), dan gaat de offertegeldigheid spelen. Vaak moet er extra betaald worden als de offerteperiode verlengd moet worden. Extra kosten voor de koper van jullie huis.
- Als u voor de oplossing kiest om de hypotheek op uw nieuwbouwhuis te verhogen in plaats van een overbruggingskrediet te nemen, dan ondervindt u ook geen problemen als de bouw van uw nieuwbouwwoning vertraging oploopt. Een overbruggingskrediet is een gelimiteerde periode geldig. Afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheekverstrekker: zes maanden, 12 maanden, 24 maanden en in uitzonderlijke gevallen 30 maanden. Kiest u voor een hogere hypotheek op uw nieuwbouwwoning dan lost u de overwaarde op uw huidige woning gewoon later af dan u zich had voorgenomen. Daar is niets ingewikkelds aan. U heeft in dit geval ook geen verlengingskosten.
