Samen beslissen over de mandelige binnentuin

Een nieuwbouwhuis met een achterpad in mandelig eigendom met de buren. Een parkeerterrein waar u samen met de andere bewoners zeggenschap over heeft of een nieuwbouwwoning met een gemeenschappelijke tuin, dus ook mandelig. Het komt steeds meer voor dat er bij nieuwbouw gemeenschappelijke buitenruimtes komen waar de bewoners zelf verantwoordelijkheid voor dragen. Een bewoner van nieuwbouwproject De Deeltuin en een advocaat vertellen waar u rekening mee moet houden als u kiest voor een nieuwbouwhuis met een perceel dat gezamenlijk eigendom is van de bewoners.

Het terrein kent een lichte glooiing en het is niet meteen duidelijk waar de tuinen van de bewoners overlopen in de gemeenschappelijke tuin. “De grens tussen privé en openbaar is grijs. Het idee is eigenlijk dat de grens er niet is”, vertelt Jeroen Marseille. Hij woont sinds anderhalve week samen met zijn vrouw en twee kinderen in één van de huizen in De Deeltuin, een nieuwbouwproject in de Utrechtse wijk Veemarkt. De bewoners van de 51 nieuwbouwwoningen beschikken niet alleen over een eigen tuin, maar ook over een gemeenschappelijke tuin met een paar fruitbomen. Aan de zijkant staan lange houten banken. De kas waar de bewoners straks zelf groente en fruit kunnen zaaien en oogsten is nog in aanbouw. De klimboom – geplaatst op nadrukkelijk verzoek van een aantal nieuwe bewoners – moet nog tot wasdom komen. Het is een vleugelnoot, vertelt Jeroen Marseille.

Tuincommissie

De landschapsarchitect zit in de tuincommissie en heeft de klimboom en de fruitbomen bij een kwekerij uitgezocht. Samen met drie medebewoners houdt hij zich bezig met het beheer van de gemeenschappelijke tuin en de regels die gehanteerd moeten worden om van De Deeltuin een succes te maken. De bewoners zijn straks met elkaar verantwoordelijk voor deze tuin.

De Deeltuin

De nieuwbouwwijk aan de rand van de stad voelt niet als VINEX volgens de nieuwe bewoner. Zeker niet bij de woningen met de gemeenschappelijke binnentuin. De schuttingen tussen de woningen mogen maximaal 1 meter 80 hoog zijn en lopen niet ver door. Aan het einde van de eigen tuintjes geen schuurtjes en geen afscheiding. “We wonen hier aan een privéparkje. Als de kinderen buiten spelen komen er andere kinderen op af. De bankjes aan de zijkant van De Deeltuin nodigen alle bewoners uit tot ontmoeten.”

Huishoudelijk Reglement

Er zijn regels opgesteld waar de nieuwe bewoners mee hebben ingestemd en waar ze vervolgens ook hun handtekening onder hebben gezet. Het gaat dan over meer dan de gemeenschappelijke tuin. In het Huishoudelijk Reglement staat bijvoorbeeld ook wat de regels zijn voor het gebruik van de parkeergarage en de berging die bij het project horen.

De opstartfase

Jeroen Marseille en de andere leden van de tuincommissie moeten nog een paar dingen regelen. Zo is bijvoorbeeld nog niet besloten hoe hoog de servicekosten straks zijn voor de gemeenschappelijke tuin. Ze komen als commissie iedere maand bij elkaar. Dat is volgens de nieuwe bewoner en commissielid nodig in de opstartfase. Dat zal in een later stadium minder zijn. Informatie met de andere bewoners (ook zij die er de komende periode pas komen wonen) delen ze onder andere gedeeld via WhatsApp. Hij verwacht dat straks twee keer per jaar met de bewoners overlegd zal worden om duidelijk te krijgen welke keuzes er gemaakt moeten worden. “Wat willen we bijvoorbeeld kweken in de kas: tomaten en kiwi’s?”

Meer zeggenschap bewoners

Advocaat Frans Clifford van VanGoud Advocaten (een kantoor gespecialiseerd in vastgoedrecht) vertelt dat er steeds vaker sprake is van mandelige zaken bij nieuwbouw. Dit komt deels omdat de overheid dit stimuleert. Als bewoners zelf voor de groenvoorziening zorgen bij de nieuwbouwwoningen, dan heeft de gemeente daar ook geen kosten aan. “Maar je ziet ook dat bewoners zelf meer zeggenschap willen hebben over de gemeenschappelijke buitenruimte.”

Duidelijkheid over de regels en de uitgaven

Mandeligheid wordt volgens de advocaat vaak door een notaris in een Akte van Mandeligheid opgenomen, die vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers. Alle mede-eigenaren (ook wel deelgenoten genoemd) en toekomstige mede-eigenaren weten zodoende welke regels er gelden en welke verplichtingen aan de orde zijn met betrekking tot de mandelige zaak.

Uit de Akte van Mandeligheid of het huishoudelijke reglement waarnaar in de akte wordt verwezen, volgt doorgaans dat de deelgenoten in de mandelige zaak een bestuur benoemen, die zich bezighoudt met het algemene reilen en zeilen van de mandelige zaak en die alle deelgenoten naar buiten toe vertegenwoordigt. “Vaak volgt ook uit de akte dat het bestuur er voor zorgt dat er minimaal één keer per jaar een vergadering wordt uitgeschreven waar van alles wordt besproken over de financiën. Ook zaken als hoe gaat het met het beheer en het onderhoud. Of bijvoorbeeld zijn er dit jaar uitgaven te verwachten.”

Net als een VvE

Een gemeenschap van deelgenoten in een mandelige zaak is vergelijkbaar met een Vereniging van Eigenaren (VvE) bij een appartementencomplex. Het is belangrijk voor alle betrokkenen om goed op de hoogte te zijn van de rechten en plichten die hiermee gemoeid zijn. “Voorkom problemen door er voor te zorgen dat er duidelijkheid is over de manier van stemmen. Maak vooraf duidelijk bij welke meerderheid een besluit kan worden genomen. En ook belangrijk: geef duidelijkheid over de kosten die de mede-eigenaren jaarlijks moeten betalen. Leg dit alles vast voordat het project in de verkoop gaat. Dat is een taak voor de notaris en voor de ontwikkelaar. Dit voorkomt discussies achteraf met de bewoners, aldus de advocaat. Verder is het aan het bestuur om ervoor te zorgen dat de rechten en plichten die van toepassing zijn op de mandelige zaak worden nageleefd.”

Alle bewoners doen mee

De Deeltuin gaat Jeroen Marseille aan het hart. Toen hij over de plannen voor dit nieuwbouwproject hoorde was hij mede vanwege de gemeenschappelijke tuin meteen verkocht. De tuin zal nog voor de bouwvak klaar zijn, verwacht hij. Op 15 juni houden ze hier een eerste feest voor de nieuwe bewoners. Hij rekent er op dat dat alle bewoners het straks leuk vinden om te helpen in de gemeenschappelijk tuin. “Het kan dan gaan over het wekelijks maaien van het gras in de zomer of koffie brengen voor degenen die aan het werk zijn.”