U koopt een nieuwbouwhuis en moet voor de eigendomsoverdracht van het grondperceel langs bij de notaris om de leveringsakte te tekenen, een document waar nogal wat juridische termen in staan. U checkt de gegevens van de verkopende partij en kijkt of uw naam en andere persoonlijke gegevens kloppen. Ook wil u weten wat het nieuwe adres precies gaat worden. Dat was nog niet bekend toen u eerder bij de makelaar de koop/-aannemingsovereenkomst tekende. De rest leest u later wel. Toch?
Bekommer u niet alleen om de inrichting van uw nieuwbouwhuis en de keuze van de tegels in de badkamer. Bekijk ook goed wat u bij de notaris gaat tekenen. Stef Lapien, juridisch medewerker bij Van Grafhorst Notarissen in Utrecht, ziet dat niet iedereen zich druk maakt om de inhoud van de akte van levering. Hij geeft toe dat het niet de meest spannende lectuur is om te lezen. Het is geen boek. Zodra de juridische termen om de hoek komen kijken, haken tal van mensen af. Er zijn er ook die zich juist wel verdiepen in alle ins en outs van de akte van levering. Zo nodig komen ze voorafgaand aan de levering met een vragenlijst.
Toelichting maakt het makkelijker om documenten te begrijpen
Stef Lapien en zijn collega’s proberen met duidelijke taal een leesbare akte te maken. Dat dit niet altijd lukt komt onder andere door wetteksten en verwijzingen die dienen te worden overgenomen uit eerdere overeenkomsten.
Om de akte toch voor iedereen toegankelijk te maken wordt een toelichting geschreven die in meer eenvoudige bewoordingen (Jip en Janneke taal) een uitleg geeft over wat de klant gaat tekenen. De toelichting helpt de klant dus om de akte beter te begrijpen. Door de verdere opmaak en een logische indeling van de akte ontstaat een zo goed mogelijk leesbaar geheel.
De toelichting moet klanten op weg helpen om de ingewikkelde akte van levering en andere documenten beter te begrijpen. Het notariskantoor werkt met een logische indeling van de akte:
- Wie is verkoper; wie is koper?
- Wat wordt verkocht en wat is de bestemming daarvan?
- Wat is de koopprijs en hoe wordt deze betaald?
- Welke algemene voorwaarden zijn voor de levering van toepassing?
- Wat voor bijzondere voorwaarden zijn specifiek voor dit project van toepassing?
Bijlagen
Alle informatie in de bijlagen, van de eerder getekende koop- en aannemingsovereenkomst tot informatie over bijzondere verkoopvoorwaarden vanuit de gemeente of een supplement over het energielabel van het nieuwbouwhuis, bevat juridische termen. Daar ontkomt u niet aan. Stef Lapien noemt als voorbeeld de bijzondere verkoopvoorwaarden vanuit de gemeente die aan de ontwikkelaar zijn doorgegeven. “De ontwikkelaar is verplicht om een aantal van die voorwaarden door te schuiven en op te leggen aan de kopers van deze grond. Dat heet een kettingbeding.”
Een paar belangrijke feiten
- U kunt als koper van een nieuwbouwhuis een koop-/aannemingsovereenkomst tekenen bij de makelaar of een gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst. In het eerste geval koopt u de grond en geeft u – aan één en dezelfde partij – de opdracht voor de bouw van het huis. In het tweede geval koopt u de grond (van bijvoorbeeld projectontwikkelaar of gemeente) en voor de bouw van het huis neemt u een andere partij, waarschijnlijk een aannemer, in de arm. Zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst komen als bijlage terug in de akte van levering;
- Koopt u een appartement dan moet er ook een akte van splitsing komen. In deze akte is het gebouw verdeeld in verschillende appartementsrechten en zijn regels vastgelegd over het gebruik en beheer van de gemeenschappelijke delen en privé delen in zo’n gebouw. Verder zijn de statuten van de vereniging van eigenaar hierin vastgelegd en het stemrecht van elke eigenaar;
- Bij een gemeenschappelijke binnentuin worden alle kopers mede-eigenaar van deze tuin. In de akte zijn afspraken vastgelegd hoe de tuin dient te worden gebruikt en op welke manier elke koper hierin kan meebeslissen. Voor het (financieel) beheren van gemeenschappelijke eigendom kan het verder van belang zijn om een beheervereniging op te richten.
- In de akte worden erfdienstbaarheden gevestigd. Een erfdienstbaarheid legt juridisch de bouwkundige situatie vast tussen de woningen. Denk daarbij aan afwatering, riolering en inbalking. Verder bestaat vaak de meerwerkoptie om een uitbouw te plaatsen. Het is dan wel handig als de spouw van de uitbouw deels op het perceel van de buren staat zodat een gelijk doorlopende binnenmuur ontstaat. De buren kunnen dan bij een latere uitbouw deze zelfde spouw gebruiken.
- De projectontwikkelaar maakt de keuze bij welke partij het de akte van levering laat opstellen en passeren. Daar komt de term projectnotaris vandaan: één notaris neemt een heel nieuwbouwproject onder zijn hoede als het gaat om het opstellen van de leveringsakte.
- Naast de leveringsakte moet er meestal ook nog een hypotheekakte worden opgesteld die ook bij de notaris gepasseerd moet worden. U bent vrij in de keuze bij welke notaris u dit doet. Ook al kiezen veel kopers om dit bij dezelfde notaris te regelen als waar ze de akte van levering hebben getekend.
Tips
Heeft u vragen over de inhoud van de akte van levering, neem dan tijdig contact op met de notaris die het document heeft opgesteld. “Het begint bij goed lezen. Zit u vervolgens met vragen dan is het belangrijk om die vragen zo snel mogelijk te stellen aan de notaris. Ook is het belangrijk om in de gaten te houden of andere zaken goed geregeld zijn. Stef Lapien doelt dan op zaken als een samenlevingscontract (indien u niet getrouwd bent) voor het geval u samen een huis koopt.
Foto: Stef Lapien met op de achtergrond een kunstwerk van graffitikunstenaar JanIsDeMan in de tuin van Van Grafhorst Notarissen
