Waar liggen kansen voor starters? (zowel koop als huur)

Het is dringen op de woningmarkt. Ook voor starters. Volgens diverse media was het aandeel van starters op de woningmarkt nog nooit zo laag. De reden? Ze hebben geen interesse om een hypotheek af te sluiten of komen er niet voor in aanmerking. Ook het vinden van een betaalbaar huurhuis is niet makkelijk. Een hypotheekexpert en een woningplatform geven een paar tips. Komt uw ideale (nieuwbouw-) woning dan toch binnen bereik?

“Wat consumenten – dus ook starters – maximaal kunnen en mogen lenen, ligt wettelijk vast”, zegt hypotheekexpert Erik Slijkoord van KNAB Hypotheken. Hij reageert hiermee op de uitkomsten van een enquête van de Rabobank en onderzoeksbureau Kantar TNS. Wat vooral opviel in dit onderzoek was dat starters behoorlijk diep in de buidel willen tasten om een woning te bemachtigen.

De mogelijkheden en onmogelijkheden

Het Algemeen Dagblad schreef naar aanleiding van deze enquête dat veel jongeren en starters bereid zouden zijn om maar liefst 50 of 60 procent van hun netto-inkomen uit te willen geven aan een woning. Iets wat niet mogelijk is. Er zijn strakke normen voor het percentage van uw inkomen dat u mag uitgeven aan uw woning. Dit geldt zowel voor koop als huur. De resultaten van de enquête geven in ieder geval aan hoe wanhopig jongeren zijn als het gaat om het vinden van hun eerste woning.

Strengere leennormen

Los van de krapte op de woningmarkt hebben starters (en andere consumenten wellicht ook) hinder van strengere leennormen. Vanaf begin dit jaar mag uw hypotheek maximaal 100 procent van de woningwaarde zijn. En aangezien starters geen overwaarde hebben op hun huidige woning – want ze staan aan het begin van hun wooncarrière – zullen ze moeten sparen om onder andere de notariskosten te kunnen betalen.

Hinderlijke verrassingen

Maar er zijn ook hinderlijke verrassingen die om de hoek kunnen komen kijken voor starters. Een studieschuld kan bijvoorbeeld roet in het eten gooien bij een aanvraag voor een hypotheek. Dit betekent dat u minder kunt lenen. Erik Slijkoord: “Mijn belangrijkste tip is dan ook: zorg dat u geen schulden heeft. Het kan dan gaan om een studieschuld, maar ook om een telefoon op afbetaling.” Een smartphone bij een mobiel abonnement kan een domper zetten op de financiële ruimte die u dacht te hebben.

Tips voor koopstarters

Pluspunt is overigens wel dat de hypotheekrente op het moment laag is. Het maakt nogal een verschil of u twee procent of bijvoorbeeld een volle drie procent rente betaalt over uw hypotheek. Een paar tips voor starters die overwegen een (nieuwbouw-) huis te kopen:

Zet een belastingvrije schenking van (bijvoorbeeld) uw ouders in om het huis van uw dromen te kunnen kopen. Voorwaarden zijn wel dat u tussen de 18 en 40 jaar oud bent en het geld daadwerkelijk gebruikt voor de woning die u gaat kopen. Het bedrag dat ze u op dit moment belastingvrij mogen schenken bedraagt 100.800 euro.
U kunt als u een nieuwbouwhuis koopt vrijwel altijd gebruik maken van extra hypotheekruimte van 9000 euro. Dit is zo omdat nieuwbouwhuizen steeds energiezuiniger zijn. U wordt dus als het ware beloond voor uw keuze om een energiezuinig huis te kopen. U heeft dan wel een iets hogere hypotheek, dus de maandelijkse lasten gaan iets omhoog, maar daar staat tegenover dat u minder energiekosten heeft. Uw energiezuinige nieuwbouwhuis heeft bijvoorbeeld driedubbelglas of beschikt over zonnepanelen. Hierdoor gaat de maandelijkse energierekening omlaag. Er zit wel een voorwaarde aan: uw jaarinkomen moet minimaal 33.000 euro bedragen om voor deze regeling in aanmerking te komen. Bij twee inkomens gelden andere normen.
Starterslening is een regeling waarvoor u bij uw gemeente kunt aankloppen. Verscheidene gemeenten (let op niet alle!) geven u zo de mogelijkheid om net dat stukje extra te lenen dat u als starters op de woningmarkt tekort komt met uw reguliere hypotheek bij de bank. Op de site van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) kunt u zien of uw gemeente zo’n regeling kent.
Volgens de online hypotheekadviseur Erik Slijkoord van KNAB hypotheken is het soms mogelijk om te zoeken naar extra hypotheekruimte door bijvoorbeeld te gaan voor een iets hogere rente. Zo kan het zijn dat u bij een hypotheekrente van 2,01 procent bij bank X meer kunt lenen dan bij bank Y waar u een rente van 1,99 procent tegemoet zou zien. Het is vrijwel onmogelijk om uit te leggen hoe dit zit, maar een financieel adviseur weet vast de beste opties voor u te vinden.
Zorg zo mogelijk dat u geen schulden heeft, zoals een studieschuld, lening op uw smartphone of bijvoorbeeld een auto (private lease). Dit verlaagt uw kans op een hypotheek en zorgt er ook maar dat u sowieso minder kunt lenen voor uw woning.

Huurstarters

Het kan natuurlijk ook zijn dat u de voorkeur geeft aan een (nieuwbouw-) huurwoning. Gewoon omdat dit meer flexibiliteit geeft als u bijvoorbeeld een nieuwe baan vindt aan de andere kant van het land. Of omdat kopen geen optie is. Pararius, het grootste online platform voor huurwoningen van ons land, adviseert om in dat geval ook eens oog te hebben voor het huren van een nieuwbouw woning. “Nieuwbouw woningen hebben vaak een gunstigere huurprijs dan bestaande woningen. Omdat in sommige gemeentes een regulering van de huurprijzen is opgenomen, wordt de bouw van middeldure huur gestimuleerd.”

Bij middeldure huur gaat het om woningen met een huur tussen de 710,68 (bij een lagere huur gaat het om sociale huur) en 971 euro per maand.

Een paar tips voor starters met een middeninkomen om betaalbaar te kunnen huren:

Bij een huurwoning kunt u kiezen voor een gestoffeerde, gemeubileerde of juist een ‘kale’ woning. In dit laatste geval heeft u meer werk aan de woning, maar dit heeft wel een positief effect op de maandhuur. Die valt dan lager uit.
Grote woningcorporaties bieden vaak naast sociale huurwoningen ook woningen in de vrije sector aan. Het gaat dan meestal om huurwoningen in het middensegment.
Het is vaak goedkoper om buiten de stad of in opkomende wijken een woning te huren dan in de stad. Ook buiten de Randstad zijn de huurprijzen gematigder.
Een nieuwe trend op de huurwoningmarkt is het woningdelen. Hierbij deelt men een huurwoning met een familielid, collega, (studie-) vriend of kennis om de huur betaalbaar te houden. Dit heet ook wel het Friends concept.
Een niet onbelangrijk detail volgens Pararius is dat appartementen relatief duur zijn in vergelijking met andere woningtypen. “De reden is waarschijnlijk dat er sprake is van een flinke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en starters en dat die groepen zijn aangewezen op huurwoningen in de vrije sector.” Volgens de laatste huurmonitor van Pararius zijn de huurprijzen per vierkante meter voor eengezinswoningen en vrijstaande woningen minder hard gestegen dan van appartementen. Misschien een reden om voor een eengezinswoning te kiezen in plaats van een appartement. “Dit is zeker het overwegen waard als u vooruit denkt en er mogelijk iets gaat veranderen in de gezinssamenstelling.”