Koopt u een huis op erfpachtgrond, dan wordt u eigenaar van het huis en erfpachter van de grond. U krijgt dan het gebruiksrecht op de grond. U betaalt hiervoor een periodieke vergoeding (canon) of eenmalig een afkoopsom.

Ergens tussen koop en huur

Erfpacht is een gebruiksrecht. Voor dit recht betaalt u een vergoeding aan de eigenaar, de ‘erfverpachter’. Deze vergoeding heet erfpachtcanon. Bij periodieke betaling is dit vergelijkbaar met huur. Bij afkoop betaalt u een bedrag ineens voor het gebruik van de grond. Dan komt erfpacht meer in de buurt van eigendom. Erfpacht is een ‘zakelijk recht’. Dat betekent dat het is verbonden aan een onroerende zaak. Een zakelijk recht kunt u verkopen. Daarin lijkt erfpacht weer meer op koop dan op huur.
Bij verkoop, verkoopt u niet alleen het huis (de opstal), maar ook het recht om de grond te gebruiken (het erfpachtrecht). De grond zelf blijft nog steeds eigendom van de erfverpachter.

Duur van de erfpacht

De duur van de erfpacht is afhankelijk van het soort erfpachtstelsel. Er zijn drie hoofdvormen:

• Tijdelijke erfpacht: erfpacht voor een vaste, aflopende termijn. Aan het eind van de looptijd kan de erfpachter een nieuw contract afsluiten, tegen nieuwe voorwaarden.
• Voortdurende erfpacht: erfpacht voor een bepaalde periode (25 tot 75 jaar), die steeds met een nieuwe periode wordt verlengd. Bij een nieuwe periode (tijdvak) worden de voorwaarden aangepast.
• Eeuwigdurende erfpacht: erfpacht voor altijd. Er zijn geen tussentijdse aanpassingen van de voorwaarden.

Tijdelijke erfpacht komt weinig voor. De meest voorkomende variant is voortdurende erfpacht. Eeuwigdurende erfpacht komt het dichtst bij eigendom.

Periodieke canonbetaling of afkoop

U betaalt de erfpachtcanon aan de eigenaar als vergoeding voor het gebruik van de grond. Voor de betaling zijn twee mogelijkheden: periodieke betaling of afkoop. Hierbinnen bestaan vele varianten. Bij periodieke betaling betaalt u per maand of per jaar. Soms gaat het om een vast bedrag gedurende het hele tijdvak. Vaker is het bedrag variabel door indexering of een andere vorm van aanpassing.

Het kan zijn dat u de canon kunt afkopen. Dit kan voor een periode van een beperkt aantal jaren, voor een heel tijdvak of – bij eeuwigdurende erfpacht – voor eeuwig. In dat laatste geval betaalt u eenmalig een bedrag. Afkoop bij eeuwig durende erfpacht lijkt erg op het kopen van de grond. In de andere gevallen betaalt u na afloop van de afkoopperiode opnieuw een bedrag voor de volgende periode.

Fiscale gevolgen

U kunt een maandelijkse of jaarlijkse canonbetaling zien als een rentevergoeding. Deze mag u, net als de hypotheekrente, aftrekken in box 1 van uw belastingaangifte. Een afkoopsom mag u niet aftrekken. Wel kunt u de afkoop meefinancieren in uw hypotheek. De rente die u over deze lening betaalt, is gewoon aftrekbaar. Meer informatie over aftrekbare kosten leest u in Vraag & antwoord: Financiën – Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Nadelen van erfpacht

Een van de nadelen van erfpacht is dat u als erfpachter afhankelijk bent van de eigenaar van de grond. Hoe groot of klein dit nadeel is, hangt af van de omstandigheden en voorwaarden. De voorwaarden kunnen onder andere gaan over het gebruik en de bebouwing van de grond. Aan het eind van een tijdvak kan de eigenaar de voorwaarden ook nog eens aanpassen of de erfpacht beëindigen. En als u ernstig tekortschiet in het nakomen van uw verplichtingen, kan hij de erfpacht ook tussentijds opzeggen.
Bij eeuwigdurend erfpacht zijn de nadelen het kleinst. Bij voortdurende erfpacht is de onzekerheid over de canon voor het nieuwe tijdvak een belangrijk nadeel. U profiteert dan ook niet van een eventuele waardestijging van de grond.
Van een eventuele waardestijging van uw huis profiteert u bij verkoop wel. De financiering van particuliere erfpacht is vaak moeizaam.

Meer informatie:

• Woningmarkt TV legt in een filmpje op YouTube in twee minuten uit wat erfpacht is.
• Over de fiscale behandeling van de erfpachtcanon informeert de Belastingdienst u.