Als je een huis koopt, sluit je in de meeste gevallen een hypotheek af. Maar wat kan je maximaal lenen? En welke hypotheeklasten zijn verantwoord? Voor het antwoord op dit soort vragen is jouw financiële situatie bepalend.

Regels en normen voor maximale hypotheek

De bank wil erop kunnen vertrouwen dat je jouw hypotheek kunt terugbetalen. En de overheid wil voorkomen dat je in de problemen raakt door een te hoge hypotheek. Daarom zijn er de laatste jaren steeds meer regels en normen gekomen. Bijvoorbeeld voor de woonquote, het percentage van jouw bruto jaarinkomen dat je maximaal per jaar als bruto hypotheeklast mag hebben. Of voor de hypotheek zelf, of voor de verhouding tussen het hypotheekbedrag en het inkomen (loan-to-income, LTI). Deze normen zijn afhankelijk van het inkomen en het rentepercentage, en daarom voor iedereen dus steeds weer een beetje anders.

Ingewikkelde berekeningen

De normen zijn allemaal weergegeven in de zogenoemde financieringstabellen. Al met al is het bepalen van jouw maximale hypotheek een ingewikkelde zaak. Bij een hoger inkomen horen een hogere woonquote, een hogere maximum hypotheek en ook een hogere LTI. Maar als de rente omhoog gaat, gaan de maximale hypotheek en LTI omlaag, terwijl de woonquote dan juist hoger wordt.

Financieringslast (rente plus aflossing)

Hoe dan ook, alles draait om het begrip ‘financieringslast’. Dit is het bedrag dat je maandelijks betaalt aan rente en aflossing op jouw hypotheek. De financieringslast is via de tabellen aan een absoluut maximum gebonden. Het bedrag dat je betaalt aan rente en aflossing mag nooit boven dit maximum komen. Maar als je jouw financieringslast weet, weet je nog niet hoeveel je kunt lenen. Dit hangt namelijk af van de volgende factoren:

• De looptijd van de hypotheek. Hoe korter de looptijd, hoe kleiner het bedrag dat je met een vast maandbedrag kunt aflossen. En bij een looptijd langer dan dertig jaar, mag je de hypotheekrente niet meer aftrekken.
• Het rentepercentage en de rentevaste periode. Als je meer rente moet betalen, blijft er minder over om af te lossen. En dus kan je minder lenen. Normaal gesproken is de rente hoger naarmate de rentevaste periode langer is.
• De fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente. De hypotheekrenteaftrek gaat de komende jaren stapsgewijs omlaag. Daardoor betaalt je meer rente en kan je minder lenen.

Inkomen, vermogen, schulden en verplichtingen

Welke financieringslast voor je is toegestaan, hangt bovendien samen met jouw financiële situatie. Om die in kaart te brengen, kijkt de bank in de eerste plaats naar jouw inkomen. Daarnaast kijkt zij naar jouw eigen vermogen, jouw schulden en jouw verplichtingen. Heb je bijvoorbeeld schulden af te lossen of moet je alimentatie betalen, dan is er minder geld over voor een hypotheek. De bank zal je dan minder willen lenen.

Waarde van het huis

Het maximale hypotheekbedrag is niet alleen gekoppeld aan jouw financiële situatie, maar ook aan de waarde van jouw huis. Vanaf 1 januari 2015 mocht de hypotheek bijvoorbeeld niet hoger zijn dan 103 procent van de waarde van het huis en dat percentage gaat stapsgewijs verder omlaag. Sinds 1 januari 2017 bedraagt de ‘loan-to-value’ of LTV 101 procent en vanaf 1 januari 2018 is het 100 procent. Dit betekent dat je niet meer kunt lenen dan de waarde van het huis dat je met die lening wilt kopen.

Ook belangrijk: uw uitgavenpatroon

De normen zijn bedoeld om je te behoeden voor een te hoge hypotheek. Maar je bent zelf ook partij. Je hebt een bepaalde manier van leven en daar horen bepaalde uitgaven bij. De maandlasten die je met jouw hypotheek aangaat, moeten daar wel bij passen. Jouw uitgavenpatroon kan namelijk best wel eens afwijken van de gemiddelden waar de normen op zijn gebaseerd. Om dit mee te wegen, is advies van een financieel specialist zeker aan te raden. Voor een eerste indicatie helpt internet je goed op weg.

Meer informatie:

• DeHypotheekSite geeft een zeer uitgebreide toelichting op alle factoren die samen uw maximale hypotheek bepalen.
•  Uw maximale hypotheek kunt u berekenen met de rekenmodule van de Vereniging Eigen Huis