U verhuist van uw rijtjeswoning naar een nieuwbouwappartement of u bent starter en besluit een woning in een appartementencomplex te kopen. In beide gevallen krijgt u opeens te maken met een Vereniging van Eigenaars. En dat is even wennen.
Vincent Ramaekers van Pilaster VvE-Beheer, een bedrijf dat is gespecialiseerd in het opzetten van nieuwe VvE’s in Alkmaar en een ruime regio daaromheen, benadrukt dat het wonen in een appartement echt anders is dan het wonen in een eengezinswoning. “Ook al zijn nieuwbouwappartementen goed geïsoleerd, het is niet uit te sluiten dat u geluiden van buren hoort.”
Belangrijk om goed op de hoogte te zijn
De belangrijkste tip van die Ramaekers mee wil geven is dat bewoners van een nieuwbouwappartement zich al ruim voor de opleverdatum moeten inlezen in wat er binnen de VvE allemaal geregeld moet worden. Het voorkomt ook dat u voor al te grote verrassingen komt te staan. Bijvoorbeeld over de hoogte van de maandelijkse verplichte bijdrage die bewoners moeten betalen voor het onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke ruimten in een appartementencomplex. “Vooraf denken de nieuwe bewoners misschien dat het om een paar tientjes per maand gaat. Maar meestal is het een bedrag van ruim 100 euro.”
Berekening maandelijkse kosten
Om een idee te geven van de mogelijke hoogte van de bijdrage die u maandelijks aan de VvE moet afdragen: er wordt vaak uitgegaan van een bedrag van 1,25 euro per vierkante meter. Dus hoe groter uw appartement hoe hoger de bijdrage. Natuurlijk hangt de hoogte van de verplichte bijdrage onder andere ook samen met de (hoeveelheid aan) gemeenschappelijke voorzieningen waar u op kan rekenen en de verwachte kosten voor onderhoud. Is er een lift aanwezig, dan zijn de kosten vaak aanzienlijk hoger.
Wie doet wat?
Een Vereniging van Eigenaren houdt zich bezig met het onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen van het complex (het trappenhuis bijvoorbeeld). De VvE spaart ook voor onderhoud op de wat langere termijn. Deze reservering voor groot onderhoud wordt opzij gezet. Een VvE regelt ook een aantal verzekeringen zoals bijvoorbeeld een collectieve opstalverzekering.
De splitsingsakte
Kopers van een nieuwbouwappartement worden automatisch lid van de VvE. Dat lidmaatschap is wettelijk verplicht. Er wordt als u een appartement koopt een splitsingsakte opgesteld om duidelijk te maken welk deel van het pand exclusief voor u is bestemd en welk deel gemeenschappelijk. Het gemeenschappelijke deel valt onder verantwoordelijkheid van de vereniging.
Actieve vereniging
Een Vereniging van Eigenaars – Eigenaren (beide omschrijvingen worden gebruikt) is actief als er minimaal één keer per jaar wordt vergaderd, als de vereniging staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, als er een begroting is en eigenaars een periodieke bijdrage betalen en er is een bestuurder is benoemd. Het is belangrijk dat er een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) komt zodra de vereniging op de rails staat.
Zorg voor afstemming (vooraf)
En dan zijn er ook nog regels die zijn opgenomen in het huishoudelijk reglement van een VvE. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om zaken als de kleur van de zonneschermen in het complex. Als de VvE besloten heeft dat die een bepaalde kleur groen moeten hebben, dan is dat de regel waar u zich aan moet houden. Het kan ook gaan om dingen als het houden van huisdieren, het gebruik van parkeerplaatsen of welke typen vloerbedekking zijn toegestaan. “Het is voor de koper van belang zich vooraf goed te informeren.”
Nog een paar tips
Punten waar u rekening mee moet houden volgens Vincent Ramaekers
Voor de koop:
1. Lees voor het tekenen niet alleen de koopakte, maar ook de akte van splitsing en vooral de afwijkende onderdelen in het reglement van splitsing. Meestal wordt verwezen naar een Modelreglement (2006), en worden afwijkende zaken opgenomen. Hoe zijn de kosten verdeeld? Welke stemverhouding is van toepassing? Welke vloerafwerking is toegestaan?
2. Is er een professioneel, gecertificeerde VvE beheerder aangesteld voor de eerste periode na oplevering? De VvE beheerder zal de VvE professioneel begeleiden en ontzorgen in een tijd waarin u vooral bezig bent met verbouwen, verhuizen en inrichten.
3. Welke maandelijkse VvE-bijdrage geeft de ontwikkelaar op? Is er een begroting gemaakt voor de VvE? Welke posten staan op de begroting? Allemaal zaken om rekening mee te houden.
Tussen koop en oplevering:
1. Vraag de ontwikkelaar ruim voor oplevering een eerste ledenvergadering te organiseren, liefst 3 tot 6 maanden voor oplevering. In deze vergadering wordt een bestuur benoemd en gaat u als eigenaren, samen met een VvE-beheerder, toewerken naar de oplevering.
2. Wil u een actieve bijdrage leveren aan het beheren van de VvE, dan is het slim om uzelf aan te melden als bestuurslid, technisch commissielid of kascommissielid. Het vinden van vrijwilligers is altijd erg lastig, maar zeker in de opstartfase van een VvE erg belangrijk. Dit kan in samenwerking met een professionele VvE-beheerder.
