U zou graag willen verhuizen en u heeft een nieuwbouwhuis op het oog. Tussen het moment van het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst en de oplevering zit een behoorlijke tijd. Maar wat is vervolgens een goed moment om uw huidige woning te koop te zetten? Wachten tot een paar maanden voor de oplevering van de nieuwe woning of liever snel handelen en kiezen voor zekerheid. Maar dat betekent vaak wel een keer extra verhuizen. Waar moet u allemaal rekening mee houden? Ervaringsdeskundigen en kenners van de woningmarkt aan het woord.
Joost en Nelly hebben een nieuwbouwappartement gekocht in het project Overkamppark te Dordrecht en staan voor de vraag “Wanneer zet ik mijn huidige woning te koop?” De tijd die ze moeten overbruggen brengen ze door op een vakantieadres in Portugal en een camping in Nederland. Ze peinsden er niet over om hun woning in Dordrecht langer aan te houden. Ze kozen voor zekerheid. De woning in Dordrecht was binnen tien dagen verkocht, zelfs nog boven de vraagprijs. Reden om nu te verkopen is het feit dat niemand in de glazen bol kan kijken wat de toekomst, ook in verband met het coronavirus, gaat doen met de huizenmarkt.
Oudere generatie kiest vaker voor eerst verkopen
Volgens nieuwbouwmakelaar Gerbert Schreurs van Havestate uit Rotterdam kiest de oudere generatie sneller voor het meteen in de verkoop zetten van hun huidige woning dan de jongere generatie. “Jonge mensen zeggen wat vaker, we blijven hier nog even wonen en we zien wel. Oudere mensen willen vaak liever eerst hun huidige woning kwijt. Dat is ook begrijpelijk. Oudere mensen hebben vaak een iets duurder huis en dat verkoopt gemiddeld genomen minder snel dan een goedkope woning. Gerbert tekent hierbij aan dat de keuze om snel te verkopen ook erg afhankelijk is van de situatie. Als de bestaande woning al (grotendeels) is afgelost, ervaren mensen die een nieuwbouwhuis kopen het als een minder groot risico en zijn ze eerder bereid te wachten met de verkoop tot de nieuwe woning klaar is. Ook als ze al wat ouder zijn. “Zeker in een regio zoals Dordrecht waar huizen nog snel worden verkocht. Soms al binnen een week.”
Zeventig procent
Maar voor u start met de verkoop van de huidige woning is het goed om na te gaan of is voldaan “aan de opschortende voorwaarde zoals opgenomen in de koop- en aannemingsovereenkomst”. In veel overeenkomsten is deze voorwaarde opgenomen. Meestal moet 70 procent van het project verkocht zijn wil de overeenkomst tot stand komen en de bouw starten.
Keuze verkoopmoment hangt af van veel factoren
Er is niet zoiets als één beste moment om de huidige woning te koop te zetten. Wat meespeelt, is uiteraard het sentiment in de markt. Dat is nog steeds positief. Woningen worden in veel gebieden nog altijd snel verkocht en vaak zelfs boven de vraagprijs. Reden. Er is nog steeds een tekort aan woningen. Uiteraard is er een verschil per regio en verschilt het ook of uw woning in de stad staat of juist buiten de stad. Heeft uw huidige woning buitenruimte, dus bijvoorbeeld balkon of tuin, dan kunnen dat factoren zijn die de verkoopbaarheid vergroten of juist niet.
Optieperiode mooi moment om keuzes op een rijtje te zetten
Volgens Salomé Schaap, van Ooms makelaars, kunnen potentiële kopers van een nieuwbouwhuis de periode dat ze een optie hebben op hun droomwoning gebruiken om te bepalen wat een goed verkoopmoment zou kunnen zijn voor de huidige woning. Dus nog voordat het koopcontract wordt getekend. Zo’n optieperiode duurt vaak twee tot drie weken. Soms slechts een week. Het is handig om in die periode met minimaal twee makelaars te kijken wat de huidige woning mogelijkerwijs gaat opbrengen en hoeveel tijd de verkoop zou kunnen vergen. “Dan heeft u een reëel beeld.”
Profiteren van verdere stijging huizenprijzen
Gemiddeld genomen verkopen huizen snel en stijgen de prijzen. Zo lang de woningmarkt in de lift zit, kan het een overweging zijn om de verkoop van de huidige woning vooruit te schuiven. “Waarom zou u snel verkopen terwijl de prijzen nog altijd stijgen”, zegt nieuwbouwmakelaar Dorith Kools van Waltmann makelaars te Dordrecht. “Het kan een overweging zijn om nog een jaar te wachten. Zeker als de nieuwbouwwoning pas over anderhalf jaar klaar is.”
Hij voegt wel toe dat het uiteraard niet zeker is hoe de markt zich gaat ontwikkelen. “Als het voor veel stress zorgt, dan is het beter om uw huis snel te verkopen. Nadeel is dan wel weer dat u er rekening mee moet houden dat u tussentijds moet huren en dus twee keer moet verhuizen.” Hij voegt toe dat er een belangrijk verschil is ten op zichtte van de vorige crisis, de banken- en vastgoedcrisis, omdat er nu nog maar weinig woningen “onder water staan”. Dit wil zeggen dat de hypotheek hoger is dan de verkoopwaarde van de woning en dat maakt de verkoop moeilijker. Sinds de vorige crisis zijn de regels voor hypotheken aangescherpt en is er meer afgelost. Ook is de waarde van woningen fiks gestegen.
Maak een veilige begroting
“Heeft u (veel) overwaarde op uw huidige woning dan kunt u ook nog kiezen voor het maken van een veilige begroting,” aldus Gerrit van Vugt, nieuwverkoper van het project Overkamppark. “Hoe gaat dat in zijn werk? Stel de makelaars geven aan dat de verkoopwaarde rond 280.000 euro kosten koper ligt en u heeft geen hypotheek meer. Dan zou u een begroting kunnen maken waarbij u uitgaat van een opbrengst van 240.000 euro kosten koper als u pas verkoopt op het moment dat uw nieuwe woning gereed is. Dan kunt u als de huizenmarkt stabiliseert of iets zakt altijd nog genoegen nemen met een lagere verkoopprijs zonder dat u in de problemen komt met je begroting.”
Geldverstrekkers houden bij een mogelijke (overbrugging) hypotheek hier ook al rekening mee.
Tussentijds huren kan lastig zijn
Verkoopt u uw huidige woning en gaat u tussentijds iets huren tot uw nieuwbouwwoning klaar is, dan is het belangrijk om rekening te houden met de minimale huurtermijn. Vaak is de minimale termijn één jaar. Na dat jaar bedraagt de opzegtermijn meestal één maand. Een ander punt om rekening mee te houden is het gebrek aan betaalbare huurwoningen in sommige regio’s. Het kan dus lastig zijn om een huurhuis te vinden. Punt is ook dat de huren in de vrije sector markt maar al te vaak op een hoog niveau liggen. Voor de regio Dordrecht moet u dan denken aan een niveau van 1.000 tot 1.200 euro per maand. Dit verschilt uiteraard per stad of regio. Al met al is het vaak een goedkopere optie om te blijven zitten in de huidige woning, zeker als er sprake is van een lage of 0 euro hypotheeklast.
Vast wennen aan de nieuwe buurt
Mensen die een nieuwbouwhuis kopen buiten de regio waar ze nu wonen, kunnen er volgens nieuwbouwmakelaar Nienke Schuitman van De Keizer Makelaars in Nieuwegein juist voor kiezen om tussentijds iets te huren. Zo kunnen ze vast wennen aan de plek waar ze een nieuwbouwhuis hebben gekocht. Wennen aan de nieuwe buurt. “En ze hebben de zekerheid dat ze weten wat hun huis opbrengt”, voegt Nienke Schuitman toe. Het is dan ook duidelijk wat de (eventuele) overwaarde is van de oude woning. Dit maakt het ook makkelijker om een overbruggingskrediet te krijgen als u dit nodig heeft.
Overbruggingshypotheek nodig?
Of de oude woning nu al is verkocht of niet: in beide gevallen kan u als koper van een nieuwbouwwoning een overbruggingshypotheek nodig hebben. Deze tijdelijke lening is bedoeld ter overbrugging voor de periode dat de overwaarde van uw oude huis nog niet is vrijgekomen. Of omdat de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden of omdat zich nog geen koper heeft gemeld. Begrijpelijkerwijs zijn hypotheekverstrekkers toeschietelijker om zo’n overbruggingskrediet toe te kennen als u de oude woning al heeft verkocht. Er is dan immers duidelijkheid over de precieze overwaarde. Het is ook belangrijk om te weten dat er een maximale looptijd zit aan een overbruggingskrediet: deze kan afhankelijk van de voorwaarden van de verstrekker variëren van zes maanden tot twee jaar.
Rustig slapen of toch op voor de hoofdprijs?
Joost en Nelly uit Dordrecht hebben geen overbruggingshypotheek nodig. Hun huis was snel verkocht en de overdracht is achter de rug. De komende maanden vertoeven ze op een camping en zo houden ze de kosten binnen de perken. Voor hun geen slapeloze nachten. Tot slot merkt nieuwbouwmakelaar Gerbert Schreurs op dat kopers van een nieuwbouwhuis er soms voor kiezen om hun huidige woning boven de eigenlijke waarde in de markt te zetten. Ze hebben immers de tijd, is de redenering. Hij raadt dit af: “Het resultaat is vaak dat ze het huis dan voor minder verkopen dan ze hadden kunnen doen. Het staat dan langere tijd te koop en dat geeft een smetje.”
